MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO
COMPARTIDO
Eugenio Hernández-Bretón
Uxua Ojer
I. El Postmodernismo y el Derecho
Postmoderno explican la Multipropiedad, el Tiempo compartido y su regulación.
Vivimos en una época en la cual cierto eclecticismo influye en todos nuestros actos.
Así, por ejemplo, en la pintura se observa el uso simultáneo de diversos estilos. El
arte figurativo retorna para mezclarse con el arte abstracto. En la arquitectura y la
decoración ya no se habla de movimientos ni estilos. Los muebles de hoy reflejan una
mezcla de múltiples estilos. La moda en el vestir es totalmente indeterminada. La barrera
que diferencia al hombre y a la mujer ha quedado disminuida al máximo, hasta usan el
mismo perfume (1).
También el vacacionista de estos tiempos es diferente. Su tiempo libre es muy escaso en
contraposición a su enorme curiosidad de ver geografías distintas y conocer otras
culturas. Ese vacacionista no se ve satisfecho con la adquisición de una propiedad
exclusiva en un lugar turístico. Esa adquisición lo limitaría, estaría obligado a
visitar periódicamente ese lugar, aun cuando sólo fuese para darle una vuelta a su
propiedad. El vacacionista de hoy exige variedad y flexibilidad. Para satisfacer estas
necesidades y otras de carácter económico, tanto del vacacionista como de los
empresarios hoteleros, es que surge la idea de la multipropiedad y del "time
sharing" (2).
El postmodernismo está caracterizado por cuatro fenómenos: el pluralismo, la
comunicación, la narración y el retorno de los sentimientos (3). El término
"postmoderno" también caracteriza el Derecho de nuestro tiempo. En Argentina ya
se habla de contrato postmoderno para caracterizar ciertos tipos de contratos de servicios
(4). Así, por ejemplo, se observa como el Derecho actual se ve obligado a aplicar normas
desmaterializadoras al sistema de derechos reales para regular situaciones de nuestros
tiempos. Como prototipo del contrato postmoderno se presenta el contrato de "time
sharing" o tiempo compartido (5). Se trata de una construcción jurídica mixta. ¿Es
un contrato de servicios o es un contrato de carácter real? ¿Acaso el Derecho le da
carácter de propietario al tiempo compartidario, o más bien le asegura la
"sensación de ser propietario"? ¿Desaparece en el contrato de tiempo
compartido la clásica diferencia entre bienes muebles e inmuebles? ¿Se desmaterializa la
propiedad para convertirse en un simple certificado de sueños que adquieren quienes se
creen sus "compradores"? (6).
II. Tiempo Compartido y Multipropiedad
1. Según la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema
de Tiempo Compartido, publicada en Gaceta Oficial N° 5022 Extraordinario del 18.12.1995
("Ley"), el tiempo compartido es el derecho de uso y disfrute sobre un
alojamiento de carácter turístico, amoblado y equipado, integrado a un desarrollo
inmobiliario, durante un período específico y a intervalos, previamente establecidos,
determinados o determinables, así como también a la utilización de todas las
instalaciones y servicios comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, a cambio de un
precio cierto pagadero por adelantado en uno o más plazos.
La misma Ley clasifica el tiempo compartido según la identificación del tiempo anual de
goce y disfrute y la individualización o no de la unidad residencial vacacional. Así
podrá ser:
1.1 Fijo: Cuando se usa y disfruta de la misma unidad residencial vacacional en la misma
semana o semanas del año.
1.2 Flotante: Cuando se use y disfrute de una unidad residencial vacacional, dentro de
ciertas temporadas o estaciones del año, cuya determinación se hace en forma periódica
de acuerdo a procedimientos objetivos.
1.3 Sobre espacio flotante: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional,
con características precisas, cuya determinación se hará según la disponibilidad y
mediante procedimientos objetivos.
1.4 Mixto: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional con
características precisas, dentro de una cierta temporada o estaciones del año, cuya
determinación se hará según la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos,
pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en días no continuos.
La Ley le da carácter real a los derechos adquiridos por contratos de tiempo compartido
fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y mixto tienen carácter
personal.
2. La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la
propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de
carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así
como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del desarrollo
inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute
exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio contrato y documento de condominio.
La calificación del contrato bajo una u otra modalidad será hecha por el juez en caso de
conflicto, no importando como lo califiquen las partes. Estas definiciones legales
servirán de guía al juez para calificar estos tipos de contratos.
3. Característica común a todas las modalidades de tiempo compartido y multipropiedad es
la finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turística
residencial. Si el uso y disfrute no tiene finalidad de vivienda no se puede hablar de
multipropiedad o tiempo compartido, sino de comunidad o propiedad horizontal.
El derecho de multipropiedad es de carácter real. Es un derecho indiviso de propiedad.
Como derecho de propiedad es perpetuo.
El derecho de tiempo compartido puede ser de carácter real o personal según su
contenido. En muchos casos, su duración está determinada por un número específico de
años.
Los desarrollos urbanísticos destinados a la multipropiedad deben construirse bajo
Régimen de Propiedad Horizontal. Según el artículo 19 del Reglamento los desarrollos
bajo régimen de multipropiedad deberán cumplir con la protocolización del Documento de
Condominio previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, el
artículo 2, literal a) de la Ley de Propiedad Horizontal sujeta el derecho de uso y
disfrute a las normas que establezca el documento de condominio, el contrato y su
reglamento interno, los cuales, la Ley exige que le sean entregados al adquirente al
momento de la celebración del contrato de venta. Este documento de condominio, a
diferencia de un documento de condominio ordinario, establecería las áreas de uso
exclusivo a determinada comunidad de multipropietarios y las áreas de uso común a la
totalidad de multipropietarios.
Las modalidades de tiempo compartido no requieren del régimen de propiedad horizontal.
Las condiciones de uso y disfrute del tiempo compartido se rigen por el contrato y el
reglamento interno que se entregarán al adquirente de tiempo compartido en el momento de
celebración del contrato (art.13 de la Ley).
III. Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el sistema de
tiempo compartido y su Reglamento
1. Vigencia y ámbito de aplicación
La Ley entró en vigencia el 28 de marzo de 1996, noventa (90) días
después de su promulgación, el 18 de diciembre de 1995. Su Reglamento, publicado en la
Gaceta Oficial N° 35.996 del 9.7.1996 ("Reglamento"), entró en vigencia en la
misma fecha.
Las disposiciones de esta Ley y su Reglamento regulan y fomentan los llamados sistemas de
multipropiedad, tiempo compartido, las modalidades de puntos acumulados para el disfrute
del tiempo compartido y todos esos "Resorts" que de alguna manera ofrezcan
semanas anuales de recreación a cambio de un precio, sea por un período determinado de
años o a perpetuidad en un lugar fijo o con posibilidad de variarlo.
2. Tiempo Compartido y Multipropiedad. Conceptos. Semejanzas y Diferencias. Terminología
común a las diversas modalidades
Tanto la multipropiedad, el tiempo compartido o cualquier otra modalidad que de alguna
manera ofrezca semanas anuales de recreación a cambio de su precio, se manejan en la
práctica de manera parecida. El "Resort" se constituye con el fin de ser
comercializado bajo alguna de estas modalidades. Una compañía, por lo regular, lo
promociona a través de folletos o llamadas telefónicas y una administradora se encarga
de la operación de ese Resort.
La Ley incluye las definiciones de ciertos términos comunes a cualquier
"Resort". Dichos términos son los siguientes:
"Propietario": Toda persona natural o jurídica, titular de los derechos de
propiedad sobre bienes inmuebles y muebles que integran el desarrollo inmobiliario
(artículo 28).
"Constructor": Persona natural o jurídica que construya un desarrollo
inmobiliario para ser sometido a las modalidades de tiempo compartido y de multipropiedad
(artículo 8, ordinal 1).
"Promotor": Persona natural o jurídica efectúa la planificación y promoción
o que realiza las actividades de comercialización, mercadeo y venta de los desarrollos
inmobiliarios, sometidos a las modalidades de tiempo compartido y de multipropiedad
(artículo 8, ordinal 2).
"Operador": Persona natural o jurídica encargada de la prestación de servicios
de atención a los usuarios del tiempo compartido y de la multipropiedad (artículo 8,
ordinal 3).
"Desarrollo Inmobiliario": Conjunto de unidades residenciales destinadas a
viviendas con fines turísticos, vacacionales o recreacionales afectadas o no al régimen
de propiedad horizontal, las cuales podrán estar integradas en una sola edificación o en
varios edificios contiguos o ubicados en la misma urbanización, dotados de salida propia
a la vía pública o en un área común del inmueble y con instalaciones para uso común
adecuadas a la finalidad turística, recreativa o vacacional del mismo (artículo 8,
ordinal 4).
3. Requisitos para ejecutar y comercializar un "desarrollo inmobiliario"
La Ley exige diferentes requisitos a ser satisfechos por el
propietario, constructor, promotor y operador desde antes de iniciarse el proyecto, para
poder comercializarlo y para garantizar el mantenimiento del desarrollo inmobiliario.
Estos requisitos tienen como finalidad única proteger a los futuros adquirentes y a los
multipropietarios o tiempo compartidarios.
3.1 Para lograr dicha protección la Ley obliga
a que todo proyecto destinado a la multipropiedad o tiempo compartido, así como el
desarrollo y funcionamiento de sus complejos e instalaciones sometidos a dichas
modalidades, obtenga el Certificado de Factibilidad Técnica, que otorgará la
Corporación de Turismo de Venezuela ("Corpoturismo") (artículo 12). Para
lograr el otorgamiento de este certificado el artículo 13 enumera una serie de requisitos
indispensables, lo cual nos hace pensar que pudieran exigirse otros requisitos menos
necesarios. Dichos requisitos son los siguientes:
- Copia certificada del título de propiedad o del contrato de comodato según sea el
caso, y de todos los documentos del terreno sobre el cual se pretende construir el
respectivo desarrollo inmobiliario o se encuentra construido el mismo, requeridos por la
legislación vigente en materia urbanística y municipal;
- Memoria descriptiva del proyecto, con indicación precisa del porcentaje del desarrollo
que se afectará a la multipropiedad o al tiempo compartido;
- El anteproyecto de arquitectura con los planos necesarios para su evaluación;
- Identificación del propietario del desarrollo inmobiliario o del promotor, según el
caso. Si se trata de una persona jurídica, deberá presentar acta constitutiva y
estatutos vigentes;
- Declaratoria formulada por el propietario del desarrollo inmobiliario o por el promotor
ante la Oficina Subalterna del respectivo Registro Público, donde se indicará
expresamente el destino y uso que le pretende dar al mismo;
- La descripción e identificación de registro del desarrollo inmobiliario y de cada una
de las unidades residenciales que van a ser afectadas a la modalidad correspondiente, así
como de sus áreas e instalaciones comunes; y
- Fianza de fiel cumplimiento o constitución del fideicomiso, conforme a lo establecido
en el artículo 30 de la Ley. Dicho artículo se refiere a una fianza exigida únicamente
a los propietarios de tiempo compartido. La misma tiene por objeto garantizar a los
adquirentes el uso y disfrute a futuro. El monto de dicha fianza deberá cubrir un valor
equivalente al porcentaje inconcluso de las obras proyectadas (artículo 9 del
Reglamento), y también, a mandato del mismo artículo 30 de la Ley, deberá cubrir el
costo de adquisición establecido en el contrato, conforme al informe suministrado a los
efectos de la obtención del Certificado de Factibilidad Técnica. Aparentemente, este
artículo da la opción de constituir un fideicomiso con la misma finalidad.
En caso de que el desarrollo inmobiliario requiera de
construcción o instalaciones, se deberán, asimismo, cumplir los siguientes requisitos:
- Presentar constancia fehaciente de disposición de
recursos propios suficientes para al autofinanciamiento del proyecto o certificado de
haber obtenido financiamiento por cualquier institución financiera. En el caso de que
complementariamente se vaya a disponer de los recursos producto de la preventa, deberá
acompañarse el estudio económico y fianza correspondientes;
- Ajuste del proyecto, de ser el caso, a las
variables urbanas fundamentales y a la legislación ambiental;
- Certificación de la capacidad de suministro de los
correspondientes servicios públicos; y
- Identificación de la persona natural o jurídica a cuyo cargo estará
la construcción.
Corpoturismo o quien ésta delegue (estados o municipios, según lo establecido en el
Título II, Capítulo III de la Ley de Turismo) estudiará la solicitud y en caso de
considerar cumplidos los requisitos y oída la opinión que al respecto emita la
"Comisión Técnica de Consulta", otorgará el correspondiente Certificado de
Factibilidad Técnica. Este Certificado tendrá vigencia de un año, dentro del cual el
propietario o promotor procederá a construir y comercializar el desarrollo. Caso
contrario y vencido el año, quedará sin efecto. Si la solicitud fuera negada a o no se
obtuviera respuesta en un lapso de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de
recepción, los interesados podrán interponer los recursos, conforme a la Ley Orgánica
de Procedimientos Administrativos (artículos 15 de la Ley y 18 del Reglamento).
3.2. Además de la obtención del Certificado de Factibilidad Técnica, la Ley exige
publicidad registral y garantías económicas previa concesión del permiso de
comercialización del desarrollo inmobiliario
El artículo 10 de la Ley exige al propietario del desarrollo inmobiliario otorgar un
documento ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, que será la del
lugar de ubicación geográfica del inmueble asiento del correspondiente proyecto, como
requisito indispensable para celebrar contratos de venta, preventa de multipropiedad o
tiempo compartido. En ese documento se hará constar expresamente:
- La descripción del desarrollo inmobiliario y de cada una de las viviendas que van a ser
objeto de contratación, así como de sus instalaciones, áreas, construcciones y
servicios comunes, se acompañará, para que sea agregada al Cuaderno de Comprobantes, la
documentación correspondiente a la situación urbanística del respectivo desarrollo;
- La identificación de los títulos inmediatos de adquisición con indicación expresa de
los gravámenes o cargas constituidas sobre el desarrollo inmobiliario;
- Si el desarrollo inmobiliario no está construido o está en construcción, la
descripción del terreno con identificación de los títulos inmediatos de adquisición e
indicación expresa de los gravámenes o cargas constituidas sobre el mismo. Se
acompañará, para ser agregada al Cuaderno de Comprobantes, la documentación exigida por
la legislación en materia urbanística.
- El consentimiento del acreedor hipotecario, en documento auténtico si el inmueble
estuviere hipotecado.
- La indicación del destino y uso que pretende dar al inmueble, conforme a letras,
nombres, números o cualquier combinación de lo anterior con indicación precisa de las
fechas de inicio y de terminación de cada período. El período unitario en que se
dividirá el uso y disfrute de cada unidad vacacional será de acuerdo a la modalidad
comercializada.
No podrán comercializarse nunca más de cincuenta un (51) períodos, en la modalidad de
multipropiedad.
Para el caso de la modalidad de puntos o de cualquier otra que surgiere, el Reglamento de
esta Ley establecerá lo conducente;
- La numeración de los servicios mínimos cuyo costo estará comprendido en la respectiva
cuota anual, la cual deberá incluir así mismo, los gastos de administración y
mantenimiento del inmueble y sus instalaciones y reparación de equipos;
- La indicación expresa, si fuere el caso, de que en el mismo desarrollo inmobiliario
subsistirán las modalidades de Tiempo Compartido y Multipropiedad; y
- El plazo por el cual se afecta el desarrollo inmobiliario o parte de él a la modalidad
de Tiempo Compartido.
El referido documento podrá modificarse por el propietario o
promotor del desarrollo inmobiliario antes de la celebración del primer contrato de
Multipropiedad o Tiempo Compartido. Después de esta circunstancia, si se trata de Sistema
de Multipropiedad, se requerirá del 90% de los multipropietarios y llenando de nuevo las
formalidades exigidas por la Ley. Si se tratare de Tiempo Compartido, el propietario o
promotor podrá modificar el documento una vez que se haya vencido el plazo de afectación
del desarrollo inmobiliario o sus sucesivas prórrogas. En ambos casos quedarán a salvo
los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación (artículo 11 de
la Ley). Se entiende por terceros los acreedores que nos sean parte del contrato de
multipropiedad, tiempo compartido u otra modalidad de la misma especie.
3.3 Si el desarrollo inmobiliario está en proceso de construcción, se
requerirá del Propietario o Promotor la constitución de un fideicomiso o fianza a favor
de los futuros adquirentes para garantizar el porcentaje de construcción de obras no
concluidas (artículos 16 de la Ley y 9 del Reglamento).
4. Comisión Técnica de Consulta
La Ley crea la Comisión Técnica de Consulta, la cual estará adscrita a Corpoturismo,
organismo encargado de la aplicación de la Ley.
La Comisión Técnica de Consulta estará integrada por siete (7) miembros y sus
respectivos suplentes, designados así: dos (2) por Corpoturismo, uno de los cuales la
presidirá; uno por la Cámara Inmobiliaria; uno (1) por la Cámara de la Multipropiedad y
el Tiempo Compartido; uno (1) por la Organización Representativa de los Operadores; uno
(1) por el Instituto para la Defensa y Educación al Consumidor y al Usuario y uno (1) por
el Ministerio de Desarrollo Urbano. Se reunirán en la sede de Corpoturismo el último
jueves de cada mes previa convocatoria suscrita por el presidente de la misma (artículo 3
del Reglamento) (artículos 3, 4, 5, 6 y 7). Si durante las deliberaciones de la
Comisión, al momento de las decisiones, éstas resultaran en empate, el voto del
Presidente valdrá doble (artículo 6).
La mencionada Comisión estará encargada de emitir opinión sobre los siguientes puntos:
4.1 Los recaudos presentados a los efectos del otorgamiento del
Certificado de Factibilidad Técnica del proyecto. La opinión que a este respecto de la
Comisión no parece tener carácter vinculante (artículo 15).
4.2. Las solicitudes para realizar actividades de intercambio, de acuerdo a lo previsto en
el artículo 37 de esta Ley. El artículo 38 de la Ley faculta a Corpoturismo a otorgar
las autorizaciones para poder realizar estas actividades, oída la opinión de la
Comisión.
4.3. La clasificación de estos complejos turísticos de manera que las cuotas de
condominio las cobren de acuerdo con la calidad de infraestructura y de los servicios que
prestan (artículo 18).
4.4. Los reglamentos internos de los desarrollos inmobiliarios afectos a la Multipropiedad
y a las modalidades de Tiempo Compartido. Dichos reglamentos no podrán ser publicados sin
el visto bueno de esa Comisión (artículo 20).
4.5. Los hechos ejecutados por personas sujetas a esta Ley, que pudieran ser sancionables
conforme a la misma; y
4.6. Los demás asuntos sometidos a su consideración por Corpoturismo.
5. Condiciones del contrato de multipropiedad y
tiempo compartido o cualquier otra modalidad de oferta recreacional
Al momento de celebrarse un contrato de preventa, venta o adquisición de multipropiedad o
tiempo compartido deberá entregarse un ejemplar del reglamento interno del desarrollo
inmobiliario debidamente aprobado por el Directorio de Corpoturismo (artículos 20 de la
Ley y 13 del Reglamento). El reglamento interno deberá contener, según el artículo 12
del Reglamento los siguientes requisitos mínimos:
5.1. Descripción del sistema y condiciones bajo
las cuales se rige el desarrollo.
5.2. Las temporadas vacacionales en que se haya
dividido el año.
5.3. La definición del período vacacional utilizado en la
comercialización, según sea el caso.
5.4. La indicación de si las unidades y los períodos son
fijos, flotantes o mixtos.
5.5. El Sistema de reservaciones.
5.6. Días y horas de terminación de los períodos de uso,
adecuándose al Reglamento de Alojamiento Turístico vigente.
5.7 Los servicios a ser prestado por el operador del
desarrollo.
5.8. Los conceptos a cubrir con las cuotas de mantenimiento. Estos conceptos deben ser los
necesarios para la conservación física del desarrollo inmobiliario, incluyendo la
reposición de bienes desgastados y los gastos de operación.
5.9. La fórmula utilizada en cada desarrollo para el
cálculo de la cuota de mantenimiento. Las cuotas de condominio se distribuyen entre el
número de unidades concluidas y en operación atendiendo al área, capacidad y servicios
de cada una. El promotor deberá cubrir las cuotas de mantenimiento que le corresponde por
el inventario concluido y no vendido. Aun cuando no se establece expresamente, la
distribución de cuotas de mantenimiento por unidad concluida se dividirá en 51 cuotas,
correspondiéndose a las 51 semanas disponibles por unidad. Cada multipropietario o tiempo
compartidario asumirá la cuota de mantenimiento correspondiente a las semanas adquiridas.
El promotor asumirá el pago de las cuotas de mantenimiento correspondientes a las semanas
no comercializadas.
5.10 Las normas de uso de las unidades del
desarrollo y de sus restantes instalaciones.
5.11 Los derechos, obligaciones y deberes de los
Multipropietarios y Tiempo Compartidarios.
5.12 Los servicios opcionales complementarios,
si el desarrollo cuenta con servicios hoteleros.
5.13 Todas las demás ofertas permanentes
previstas en los contratos individuales de compraventa de derechos de Multipropiedad o
Tiempo Compartido.
5.14 Las sanciones previstas por el
incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La no entrega del reglamento interno no afecta la validez del contrato. La Ley establece
como única sanción una multa equivalente a tres mil unidades tributarias (artículo 45
de la Ley).
En cuanto a los derechos que transmiten los contratos de Multipropiedad y Tiempo
Compartido, la Ley crea el derecho real de multipropiedad, el cual será transmitido por
el contrato de multipropiedad y el derecho real de tiempo compartido si se trata de un
contrato de tiempo compartido fijo o flotante. Si el contrato es de tiempo compartido
sobre espacio flotante o tiempo compartido mixto, entonces el mismo transmitirá derechos
personales (ver punto III.2).
6. Sanciones
La Ley contempla sanciones de carácter administrativo. El incumplimiento de su normativa
se sanciona con multas. Dichas multas las aplica el Presidente de Corpoturismo, según lo
establecido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Quedan a salvo las
acciones civiles y penales correspondientes.
IV. Derechos reales de Multipropiedad y
Tiempo Compartido. Regulación
Como se mencionó en el punto II de este trabajo, la Ley incluye dentro de la
enumeración de los derechos reales, los derechos de multipropiedad, tiempo compartido
fijo y tiempo compartido flotante.
1. La Ley define el derecho de multipropiedad
como un derecho indiviso de propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial
vacacional determinada conjuntamente con sus bienes muebles, así como sobre las áreas
comunes y servicios conexos del respectivo desarrollo inmobiliario. Esta especie de
copropiedad ha sido parcialmente regulada. Así, en su artículo 23 la Ley establece que
debido a la naturaleza del objeto de la multipropiedad y la especial finalidad de la
misma, no tendrá lugar la acción divisoria ni el retracto de comuneros. De esta manera
se admite que se trata de una especie suigeneris de comunidad.
2. Los derechos y deberes de los
multipropietarios son enumerados enunciativamente por la Ley. Dentro de los derechos, la
Ley establece la posibilidad por parte del multipropietario de enajenar y gravar su parte
alícuota sin el consentimiento de los demás multipropietarios, inscribirse y utilizar
sistemas de intercambio vacacional nacional o internacional cuando el desarrollo
inmobiliario esté afiliado a dicho sistema. Además los multipropietarios tendrán los
derechos que el documento de condominio, el reglamento y el contrato les confiera. Aun
cuando la ley no establezca la posibilidad de arrendar el derecho o intercambiar el
derecho con otro similar, la misma existe mientras no se prohiba en el contrato, documento
de condominio o reglamento interno en base al principio de la autonomía de la voluntad.
Dentro de las obligaciones que enumera la Ley están las de pagar el precio de
adquisición de la alícuota, todas aquellas que establezca el contrato, documento de
condominio y reglamento interno y la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento y
operación. Estas últimas constituyen verdaderas obligaciones propter rem, ya que son
accesorias al derecho de multipropiedad correspondiente. En consecuencia, con la
adquisición de este derecho se asumen estas obligaciones, con su transmisión, se
transmiten y con la extinción se extinguen. Sin embargo, las consecuencias del
incumplimiento de estas obligaciones propter rem no tendría carácter real sino personal.
Así por ejemplo, un multipropietario que enajene su derecho y debe 5 cuotas de
mantenimiento más intereses de mora, transmite tanto el derecho de multipropiedad como la
obligación de pagar las 5 cuotas, más no la obligación de pagar los intereses de mora,
ya que ésta deriva de su conducta y no del derecho de multipropiedad. Sin embargo, el
multipropietario podría liberarse de estas obligaciones abandonando su derecho de
multipropiedad.
3. En cuanto a clasificar este tipo de derecho
real como inmobiliario o mobiliario tendremos en cuenta el objeto sobre el cual recae. El
mismo es la unidad residencial vacacional, los muebles que la equipan, las áreas comunes
y las instalaciones del desarrollo inmobiliario. La unidad residencial y áreas comunes e
instalaciones adheridas al suelo son inmuebles por su naturaleza. Los muebles que equipan
la unidad y aquellos pertenecientes a los multipropietarios que se encuentran destinados a
cumplir una función en el desarrollo inmobiliario son en sí inmuebles por su
destinación. En consecuencia, el derecho real de multipropiedad es un derecho real
inmobiliario. Como derecho real inmobiliario está sujeto a registro. El efecto del
registro es su oponibilidad ante terceros (artículos 1920, ordinal 1, y 1924 del Código
Civil).
4. El derecho real de multipropiedad es un
derecho susceptible de posesión, ya que su ejercicio se realiza en forma reiterada. Por
esta razón goza de protección posesoria. La misma viene dada por los interdictos
posesorios de amparo y restitución. Requisito indispensable para intentar interdicto de
amparo es gozar de posesión legítima cumpliendo con lo establecido en el artículo 772
del Código Civil. Este artículo dispone que para existir posesión legítima hace falta,
entre otras cosas, la continuidad. Esta continuidad no se vería afectada por la
periodicidad del ejercicio de la posesión en el concepto de multipropiedad. Según la
jurisprudencia mayoritaria, estos interdictos posesorios únicamente pueden ser intentados
contra personas que no sean parte del contrato de multipropiedad (promotor, propietario,
operador). Los otros multipropietarios también son parte del contrato de condominio, por
lo que también quedan excluidos. Aparentemente, el ejercicio de los interdictos quedaría
reducido frente a terceros que de alguna manera obstaculizaran la posesión de un
multipropietario. Ejemplo sería un arrendatario o un tercero que intercambia con otro
multipropietario y perturba a despoja la posesión de un multipropietario. También los
multipropietarios podrían intentar, en su caso, interdictos de obra nueva y daño temido
contra terceros que pongan en peligro la integridad física del objeto de su posesión.
Admitida la posesión legítima por parte de un multipropietario se abre camino a la
institución de la usucapión en concepto de multipropiedad. En caso de usucapión en
concepto de multipropiedad se aplican las normas del Código Civil sobre prescripción
adquisitiva de inmuebles.
5. El artículo 13 del Reglamento establece al
enajenante la obligación de entregar al adquirente un ejemplar del reglamento interno del
sistema, debidamente aprobado por el Directorio de Corpoturismo. Ni la Ley ni el
Reglamento incluyen el reglamento interno en el contrato. La no entrega del reglamento, o
la entrega del mismo que no satisfaga los requisitos del artículo 12 del Reglamento de la
Ley no invalidaría el contrato, sino únicamente acarrea una sanción de tipo
administrativo. El artículo 45 prohibe el mercadeo de estos sistemas que no cumplan con
lo establecido por la Ley. Quienes incumplan con lo previsto en dicho artículo serán
sancionados con una multa equivalente a 3.000 unidades tributarias.
El artículo 16 de la Ley condiciona el inicio de la comercialización de un desarrollo
inmobiliario bajo régimen de multipropiedad y tiempo compartido, cuyas obras civiles
contempladas en el respectivo proyecto no se hayan concluido, a la constitución de un
fideicomiso a favor de los adquirentes para garantizar la conclusión de las obras o a la
obtención de una fianza a favor de futuros compradores por un valor equivalente al valor
del porcentaje de las obras no concluidas. Esta fianza deberá ser otorgada por cualquiera
de las empresas señaladas en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras.
Los operadores de estos sistemas también se ven obligados a constituir fianza de fiel
cumplimiento a favor de los adquirentes. El monto será a juicio del Directorio de
Corpoturismo (artículo 19). De no hacerlo, la sanción sería la establecida en el
artículo 47 de la Ley, consistente en una multa de 750 unidades tributarias.
6. En cuanto al derecho de tiempo compartido, la
Ley en su artículo 32 establece que el mismo es de naturaleza real en los casos de tiempo
compartido fijo y flotante y de naturaleza personal en los casos de tiempo compartido
sobre espacio flotante y mixto.
7. Los derechos reales de tiempo compartido
tendrán como objeto una unidad vacacional específica, conjuntamente con los bienes
muebles que en ella se encuentren, así como las instalaciones y áreas comunes del
respectivo desarrollo inmobiliario. El derecho personal de tiempo compartido tiene como
objeto la prestación por parte del promotor u operador de garantizarle el disfrute de la
semana o semanas al año en una unidad vacacional de ciertas características por un
número específico de años. El objeto de los derechos de tiempo compartido fijo y
flotante es la respectiva unidad vacacional. En cambio en los casos de tiempo compartido
sobre espacio flotante y mixto el titular adquirirá un derecho basado en relaciones
jurídicas obligacionales. Esta diferencia trae como consecuencia que los derechos reales
de tiempo compartido se regirán en lo no estipulado por la Ley especial por la normativa
general de derechos reales (ver puntos 3 y 4 de este capítulo) y los derechos personales
de tiempo compartido se regirán en lo no previsto por la Ley especial por la normativa
sobre obligaciones.
Tanto los derechos reales como personales de tiempo compartido estarán siempre limitados
a un número específico de años (artículo 2(b)). La Ley no establece un plazo en caso
de que las partes no lo estipulen. En este caso, sólo sería aplicable la sanción
dispuesta en el artículo 45 de la Ley, consistente en una multa de 3.000 unidades
tributarias.
8. La Ley otorga las facultades de enajenar,
transmitir, gravar y arrendar, tanto a los titulares de los derechos reales de tiempo
compartido como a los de tiempo compartido de carácter personal. En caso de enajenación
de derecho real, se excluye el retracto legal. Aun cuando la Ley no lo expresa, se deduce
la posibilidad de esta enajenación sin el consentimiento de los demás tiempo
compartidarios (artículo 33, 1).
Entre las obligaciones de los tiempo compartidarios está la de pagar las cuotas
ordinarias o extraordinarias, hagan o no uso de la unidad vacacional, instalaciones y
áreas comunes (artículo 34, 2). Estas obligaciones serán propter rem en el caso que su
deudor sea titular del derecho real de tiempo compartido. Si se trata de derecho personal
de tiempo compartido, serán obligaciones personales.
10. En cuanto a la obligación de entregar al
adquirente un ejemplar del reglamento interno del sistema, ver supra 5 de esta sección.
Curiosamente el artículo 30 de la Ley otorga una garantía adicional a los tiempo
compartidarios, consistente en una fianza de fiel cumplimiento a favor de los mismos por
el plazo que dure la construcción del proyecto. El monto deberá cubrir el costo de
adquisición establecido en el contrato. De no cumplirse con dicha garantía, se
aplicaría la sanción establecida en el artículo 48 de la Ley (ver supra 6 de esta
sección).
V. Extensión de la
protección a los Multipropietarios y Tiempo Compartidarios por la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario (7)
La Ley protege a los multipropietarios y tiempo compartidarios con normas preventivas
de carácter administrativo y trata de garantizar su aplicación con sanciones
administrativas. La Ley, expresamente en su artículo 51, deja a salvo las acciones
civiles y penales que puedan ejercer tanto el propietario del desarrollo, el operador, los
multipropietarios y los tiempo compartidarios.
La Ley designa a Corpoturismo como órgano administrador en lo relativo a la aplicación
de sus normas administrativas, vistas en el punto III.5 y III.6 de este trabajo. Sin
embargo, en su artículo 54, al ordenar la aplicación preferente de las disposiciones de
la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario y los reglamentos respectivos en todo lo
no previsto por ella, también designa al Instituto para la Defensa y Educación del
Consumidor y el Usuario (INDECU) como órgano vigilante de su cumplimiento. La Ley de
Protección al Consumidor y al Usuario y el INDECU como su órgano administrador tendrían
competencia para conocer todo lo relacionado con las relaciones proveedor-consumidor que
no haya previsto la Ley especial.
Tres supuestos deben coincidir para afirmar la aplicación de la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario a la relación contractual entre los propietarios, promotores,
operadores y multipropietarios o tiempo compartidarios: 1) los bienes inmuebles también
están cubiertos por la Ley; 2) los multipropietarios o tiempo compartidarios son
consumidores; y 3) la otra parte de la relación debe ser un proveedor en términos de la
Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.
En cuanto al primer supuesto: La Ley de Protección al Consumidor y al Usuario utiliza la
expresión "bienes", pero no la define. Tampoco distingue el legislador si sólo
se aplica a los bienes muebles o también a los bienes inmuebles. Sin embargo, el
artículo 81 de esa Ley faculta al INDECU conjuntamente con la Superintendencia de Bancos
y otras Instituciones Financieras a conocer de las denuncias que presenten los compradores
y arrendadores de viviendas u otros inmuebles, incluso aquellos establecidos en forma de
multipropiedad o tiempo compartido. En consecuencia, cualquier interesado o perjudicado
podrá acudir a estos organismos a exponer las irregularidades e ilícitos inmobiliarios y
de otra índole que hubieran cometido las personas dedicadas a la promoción,
construcción, comercialización o financiamiento de viviendas e inmuebles. Así pues,
resulta que la noción de bien comprende todo objeto, mueble o inmueble, susceptible de
apropiación particular, destinado a satisfacer una necesidad de su adquirente, como
destinatario final.
En cuanto al segundo presupuesto: Según el artículo 2 la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario, se consideran consumidores o usuarios a las personas naturales o
jurídicas que, como destinatarios finales, adquieran, usen o disfruten, a título
oneroso, bienes o servicios cualquiera sea la naturaleza pública o privada, individual o
colectiva de quienes los produzcan, expidan, faciliten, suministren, presten u ordenen.
Expresamente ese artículo en su aparte único excluye el carácter de consumidor o
usuario a las personas que adquieran, almacenen, usen o consuman bienes y servicios sin
ser destinatarios finales y con el fin de integrarlos en procesos de producción,
transformación y comercialización. Serían considerados consumidores todos los
adquirentes (personas naturales y jurídicas) de multipropiedad y tiempo compartido que
sean destinatarios finales. No se considerarían destinatarios finales aquellas personas
jurídicas con carácter mercantil o empresarial, ya que el objeto de éstas es realizar
actividades de producción, transformación o comercialización de bienes. Cuando una
sociedad mercantil adquiere bienes y servicios lo hace para cumplir sus fines sociales.
Por lo tanto, no son consumidores a los fines de la Ley de Proteccion al Consumidor y al
Usuario.
En cuanto al tercer y último supuesto: Proveedores, según el artículo 3 de esta Ley,
son todas aquellas personas naturales y jurídicas, de carácter público y privado, que
habitualmente desarrollen actividades de producción, fabricación, importación,
distribución, comercialización de bienes, prestación de servicios a consumidores o
usuarios por los que cobren precios o tarifas. Ellos son proveedores los efectos de esta
Ley siempre y cuando entren en contacto directo con el consumidor. La definición es lo
bastante amplia para abarcar actividades de compraventa e intercambios de multipropiedad y
tiempo compartido. Proveedores serían los promotores de los sistemas de multipropiedad y
tiempo compartido, constructores y propietarios de estos desarrollos, siempre y cuando
tengan contacto directo con los adquirentes, los operadores de servicios en estos
sistemas. Es de hacer notar, sin embargo, que quien no comercializa de forma habitual
estos derechos, no se le considera proveedor. Tal es el caso, por ejemplo, de un
multipropietario que vende intercambia sus semanas con otra persona. En este supuesto la
venta o el intercambio sólo estaría regida por la legislación civil.
Afirmada la aplicación de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario en todo lo no
previsto por la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo
Compartido, es importante destacar la protección al multipropietario o tiempo
compartidario que adquiere su derecho mediante un contrato de adhesión. Contrato de
adhesión, según el artículo 18 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario es
aquel cuyas cláusulas hayan sido aprobadas por la autoridad competente o establecidas
unilateralmente por el proveedor, sin que el consumidor pudiera discutir o modificar su
contenido. La idea central para calificar a un contrato como "de adhesión," es
en primer lugar, su pre-elaboración y formulación unilateral por el proveedor de bienes
y servicios. Una segunda nota identificadora es la imposibilidad para el consumidor de
discutir o modificar sustancialmente el contrato. No se exige que el consumidor no haya
podido discutir el contrato, sino que no haya podido influir de manera efectiva en su
conformación. El contrato no pierde el carácter "adhesivo" por el hecho de que
las partes hayan incluido una o varias cláusulas mecanografiadas o manuscritas en el
formulario (artículo 18, aparte único). Es de destacar que en ninguna parte se exige que
el contrato de adhesión conste en un formulario impreso. En consecuencia, tanto un
contrato verbal como un contrato manuscrito pueden ser de adhesión, si reúnen las
características señaladas.
El artículo 19 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario consagra el principio
de legibilidad de las cláusulas contractuales. Tal disposición tiende a permitir que el
consumidor pueda tomar conocimiento de las cláusulas del contrato, antes de su
celebración, por su simple lectura. La Ley no establece el patrón gráfico en que
deberán ser impresos los contratos de adhesión. Esta es una cuestión que debe
resolverse caso por caso. Pudiera tomarse como criterio para establecer qué son
"caracteres legibles", la capacidad de lectura de una persona que posea un grado
medio de visión.
El artículo 20 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario establece el deber de
destacar o resaltar las cláusulas que impliquen limitaciones a los derechos patrimoniales
de los consumidores. La violación de los artículos 18, 19 y 20 de esa Ley acarrea,
según el texto del artículo 103 de la misma Ley, la nulidad del contrato de adhesión.
Sin embargo, dicha nulidad debiera afectar solamente a la cláusula o cláusulas que no
cumplan con lo previsto en los artículos 18, 19 y 20 de esa Ley. Como decían los
romanos: "utile per inutile non vitiatur". Tal nulidad nunca podrá ser alegada
por el proveedor (artículo 97 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario).
Un punto no resuelto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario es el de saber si
la nulidad de una cláusula contractual invalida o no todo el contrato. La respuesta
parece ser negativa. En estos casos, la cláusula nula será sustituida por las normas
supletorias aplicables haciendo uso, si fuera necesario, de las reglas sobre integración
de los contratos, a menos que del mantenimiento de la validez del contrato resulte una
carga excesiva para una de las partes, de forma tal que hiciera al contrato violatorio del
principio general de la buena fe.
El INDECU de oficio a solicitud del interesado (consumidor o asociación de consumidores),
puede examinar las cláusulas de cualquier contrato de adhesión que perjudique o pueda
perjudicar los derechos del consumidor consagrados por la ley y ordenar, de ser
procedentes, las modificaciones correspondientes. Tal examen debe estar orientado por el
principio general de la buena fe, concretado en materia contractual por los artículos
1160 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil. Este poder de revisión
constituye una excepción al principio fundamental de la contratación privada venezolana:
El principio de intangibilidad de los contratos. Los contratos son ley entre las partes.
Sólo las partes de mutuo acuerdo pueden modificar sus contratos.
Para facilitar la tarea de los organismos encargados de aplicar la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario, el artículo 21 incluye un catálogo de cláusulas abusivas
nulas. La enumeración de cláusulas prohibidas, es meramente enunciativa.
V. La Ley Alemana sobre Tiempo Compartido de
Viviendas
El 1° de enero de 1997 entró en vigencia la Ley sobre Enajenación del Derecho de
Usufructo de Tiempo Compartido de Viviendas. Esta Ley desarrolla la directriz del
Parlamento Europeo aprobada en su sesión del 26 de octubre de 1994 para proteger al
adquirente en determinados aspectos de los contratos sobre adquisición de derechos de
usufructo de tiempo compartido en inmuebles. Esta Ley está orientada a proteger la buena
fe del adquirente, exigiendo requisitos a fin de que el contrato sea lo más claro
posible.
El parágrafo 1 de la Ley alemana limita su aplicación al contrato de Tiempo Compartido
entre un enajenante que tiene como oficio celebrar este tipo de contratos y un adquirente
que debe ser una persona natural y no tener como profesión habitual la celebración de
este tipo de contratos.
Asimismo, el parágrafo 1 citado define el contrato sobre disfrute de tiempo compartido de
viviendas como aquel mediante el cual el enajenante proporciona o promete proporcionar al
adquirente el derecho a disfrutar una vivienda unos días determinados o determinables al
año por un período mínimo de tres (3) años contra el pago de un precio global.
El derecho que se transmite por medio de este contrato puede ser tanto real como personal
y también puede ser adquirido mediante la membresía en una asociación o la
participación en una sociedad. La vivienda a disfrutar puede ser para vivir o para
vacacionar, determinada o a elección del adquirente de una variedad preestablecida por el
vendedor.
Para toda persona natural interesada en adquirir el derecho a disfrutar un tiempo
compartido deberá el enajenante tener a mano un prospecto. Tanto el prospecto como el
contrato deberán contener: 1. La descripción de la vivienda o viviendas a elegir; 2. El
nombre y domicilio del enajenante. De tratarse de persona jurídica, el nombre y domicilio
de sus representantes legales; 3. La descripción del derecho que se transmite y los
requisitos que la ley exige para adquirirlos. En caso de ser un derecho real, la
descripción exacta de la unidad residencial; 4. El plazo de construcción o
finalización, los permisos correspondientes y en caso de no estar construido o finalizado
el desarrollo inmobiliario la garantía de devolución del dinero; 5. Reglamento de uso
interno, tanto de la vivienda como de las instalaciones del desarrollo; 6. El precio del
derecho y de las cuotas de mantenimiento; y 7. El reglamento para efectuar los
intercambios. Este prospecto será parte del contrato. En caso de no ser entregado o no
contener los puntos descritos anteriormente, el adquirente podrá revocar el contrato
dentro de los tres (3) meses siguientes al recibo del mismo.
El parágrafo 3 de la Ley alemana exige que el contrato tenga forma escrita. Si el
adquirente tiene su domicilio en otro Estado de la Unión Europea, entonces le será
redactado el contrato en ese idioma. Si el adquirente es nacional de otro Estado miembro
de la Unión distinto al de su domicilio, podrá elegir el idioma del Estado al cual
pertenece. Estas condiciones relativas al idioma también se aplican al prospecto. El
parágrafo 5 establece el derecho del adquirente de revocar el contrato.
El adquirente puede revocar el contrato dentro de los diez (10) días siguientes a la
celebración del mismo. Para hacer efectiva la revocatoria a la celebración del mismo
basta el envío de la misma dentro del lapso. El lapso comienza a correr cuando el
adquirente recibe el documento del contrato o una copia del mismo, así como un
instructivo escrito sobre su derecho a revocarlo. Este instructivo debe contener el nombre
y dirección del receptor de la revocatoria, un formato a ser firmado por el adquirente
donde conste la declaración de voluntad de revocar, una nota donde conste que la
revocatoria es válida con el envío de la misma dentro del lapso y una descripción de
los costos que incurriría el adquirente (únicamente en el caso de que el precio hubiese
sido financiado y consistiría en devolverse las prestaciones realizadas, ya que las
pretensiones sobre intereses y costos están excluidos). De no ser informado el adquirente
de la manera descrita anteriormente, el lapso para el ejercicio de la revocatoria
comenzará tres (3) meses después de recibido el documento del contrato o una copia del
mismo.
Si el adquirente no recibe el prospecto en el idioma, bajo las condiciones
descritas anteriormente, el lapso de revocatoria se extiende a un mes. Si recibe el
contrato y el prospecto sin el contenido exigido en el parágrafo 4 de la Ley alemana, el
lapso para ejercer la revocatoria comenzará tres meses después de haber recibido el
documento del contrato o una copia del mismo. Si hay disputa en cuanto a la fecha de
recepción del contrato o copia del mismo, el prospecto, instructivo u otro detalle
faltante, la carga de la prueba la tendrá el enajenante.
En caso de revocación, cada una de las partes está obligada a devolver la prestación a
la otra. Queda excluida indemnización alguna por servicios prestados, así como por la
transmisión del derecho de disfrute de la vivienda. En caso de haber sido notariado el
contrato, el adquirente deberá pagar los gastos de notaría. Sin embargo, aun en el caso
de estar notariado el contrato, el adquirente no deberá cancelar esos gastos si no
hubiese recibido el contrato en el idioma respectivo o no cumpliere ese contrato con los
requisitos establecidos en el parágrafo 4 de la Ley alemana.
El parágrafo 11 de la Ley alemana establece expresamente la no aplicación de la Ley a
los contratos que hayan sido celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia.
VII. Vigencia Intertemporal de la Ley
Según se indicó, la Ley entró en vigencia noventa (90) días continuos después de
su promulgación (artículo 55 de la Ley). De esta manera está en vigencia desde el 17 de
marzo de marzo de 1996. Aun cuando la Ley regula ciertos aspectos de su aplicación a
proyectos de multipropiedad y tiempo compartido cuyas obras civiles estuvieran concluidas
o no, o sólo lo estuvieran parcialmente (8), no contiene norma de aplicación general que
indique o regule su ámbito de aplicación en el tiempo. La pregunta que surge es ¿En
qué medida se aplica la Ley a las relaciones contractuales y derechos reales celebrados o
creados con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley?
La respuesta se encuentra en el artículo 44 de la Constitución: la irretroactividad de
las disposiciones legislativas, salvo las excepciones allí mismo indicadas y haciendo la
salvedad de la aplicación inmediata de las leyes de procedimiento. De esta manera, para
garantizar que la aplicación de la Ley no se haga en forma retroactiva deberían
concurrir tres requisitos a saber: (i) que la Ley no valore los supuestos de hecho
pasados; (ii) que la Ley no regule las consecuencias pasadas de supuestos de hecho
pasados, y (iii) que la Ley no regule las consecuencias futuras de supuestos de hecho
pasados (9).
De conformidad con el primer requisito la Ley, no puede afectar la existencia o
inexistencia, validez o nulidad, licitud o ilicitud de los supuestos de hecho verificados
con anterioridad a su entrada en vigencia. En tal virtud la Ley no puede determinar la
aptitud o ineptitud de tales supuestos de hecho anteriores para producir consecuencias
jurídicas. Esos supuestos de hecho que se hayan consumado con anterioridad a la entrada
en vigencia de la Ley se regularán por la ley anterior (10).
En atención al segundo requisito, la Ley no afecta las consecuencias jurídicas
producidas con anterioridad a su vigencia. Las mismas no pueden ser afectadas por leyes
posteriores (11).
El tercer requisito postula la no aplicabilidad de la Ley a los efectos jurídicos
producidos después de su vigencia, si tales efectos son consecuencia de un hecho anterior
(12). Este tercer requisito es el más polémico y sin duda el de mayor repercusión e
interés práctico para el objeto de esta colaboración. Para este último supuesto se ha
indicado que la nueva ley se aplicará o no a las relaciones en curso, según sus
preceptos sean o no de orden público, es decir, según no sean o sean modificables por la
voluntad de los particulares. Tratándose de normas indisponibles, el supuesto de hecho
será un hecho actual y la ley deberá recibir aplicación inmediata; mientras que
tratándose de normas dispositivas, el supuesto de hecho será un hecho pretérito
sometido a la ley anterior (13).
Como corolario de lo anterior tenemos que las disposiciones de la Ley relativas a la
materia de bienes y derechos reales son de aplicación inmediata a todos los proyectos
existentes en el momento de su entrada en vigor. La adquisición y extinción de derechos
reales se rigen por la ley vigente para la fecha en que se produce la adquisición o
extinción correspondiente. Las normas que regulan el contenido mismo del derecho real
afectan a los derechos existentes al momento de entrar en vigencia la Ley. En todo caso,
la Ley no puede afectar los efectos ya producidos, como por ejemplo, las transmisiones de
derechos de multipropiedad y tiempo compartido celebradas bajo la vigencia de las
disposiciones normativas anteriores. En cuanto a los aspectos obligacionales contractuales
tenemos que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley
quedarán sometidos a la ley anterior en lo referido a las condiciones extrínsecas de
validez, requisitos probatorios y efectos futuros, salvo que las disposiciones de orden
público de la Ley se apliquen a los contratos celebrados con anterioridad (14).
VIII. Multipropiedad y Tiempo Compartido en
el Derecho Internacional Privado
En vista del relativo éxito que ha tenido Venezuela como destino turístico es de
esperar que con ocasión de la celebración de contratos de multipropiedad y tiempo
compartido entre venezolanos y operadores extranjeros, o entre operadores locales y
extranjeros, o entre titulares, nacionales y extranjeros, de los derechos regulados por la
Ley, se presenten problemas de derecho internacional privado en sentido amplio.
1. Jurisdicción o Competencia Procesal Internacional Directa de los tribunales
venezolanos
La Ley no contiene normas especiales que determinen los casos en que los tribunales
venezolanos tiene jurisdicción o competencia procesal internacional directa en materia de
multipropiedad y tiempo compartido con elementos de extranjería relevantes. Tampoco hay
tratados que regulen la materia. De esta forma habrá que acudir a las reglas generales
contenidas en el Código Bustamante para los casos que involucren a nacionales o
domiciliarios de los países que ratificaron dicho Código sin formular reservas (Cuba,
Guatemala, Honduras, Nicaragua, Panamá y Perú) o con reservas determinadas (Brasil,
Haití, y República Dominicana). En estos supuestos la competencia internacional directa
se determinaría según los artículos 318 y ss. del Código Bustamante; salvo el caso del
artículo 324 reservado por Venezuela. En su defecto habrá que acudir a los artículos 53
y ss. del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en la medida en que la causa tenga
por objeto bienes inmuebles situados en Venezuela (por ejemplo, titularidad del derecho de
multipropiedad o de tiempo compartido sobre inmuebles ubicados en Venezuela) no se
admitirá la derogación convencional de la jurisdicción venezolana (artículo 2 del
Código de Procedimiento Civil) (15).
2. Derecho Aplicable
El artículo 3 de la Ley admite la posibilidad de que los contratos de multipropiedad y de
tiempo compartido queden sometidos a ordenamientos jurídicos extranjeros, ya sea esto
resultado de pacto de elección de derecho aplicable entre los contratantes o de
intervención de las normas venezolanas de conflicto en materia de contratos
internacionales (16). En todo caso, regirá el derecho venezolano en todo caso lo
referente a la creación, regulación o extinción de derechos reales por aplicación de
la regla lex rei sitae consagrada en el artículo 10 del Código Civil. Asimismo, el
citado artículo 3 de la Ley reconoce el carácter de normas de aplicación inmediata o
necesaria de las reglas imperativas dictadas en materia turística, urbanística y de
protección al consumidor y al usuario (17).
IX. Resumen
La multipropiedad y el tiempo compartido son manifestaciones postmodernas de
adaptación del derecho a las nuevas realidades turísticas. La Ley que Regula y Fomenta
la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido introduce una novedosa regulación de
nuevos tipos contractuales y crea, asimismo, nuevas formas de derechos reales. El énfasis
de la Ley está puesto en materia de autorizaciones y controles administrativos. La Ley en
cuestión olvidó la regulación de los aspectos civilistas. Su normativa se complementa
mediante una remisión a diversas leyes, entre ellas, la Ley de Protección al Consumidor
y al Usuario. En el derecho extranjero se encuentran ejemplos de regulaciones sencillas.
Entre ellas, para documentar el escrito, se han utilizado las disposiciones de la ley
alemana sobre la materia. Dada la novedad de las regulaciones, los problemas de vigencia
intertemporal de la nueva ley también son analizados. Asimismo, se ha incluido una
referencia a los problemas de jurisdicción de los tribunales venezolanos y de derecho
aplicable a la multipropiedad y al tiempo compartido. Este trabajo pretende constituir un
primer intento de sistematización de la materia.
NOTAS
(1) Ver Ch. Jenks,
What is Postmodernism? 3era. Ed., New York 1989.
(2) Ver L. Alvarez de Lugo Azpúrua, El
Turismo en el Derecho Venezolano. Caracas 1996, pp. 359-362.
(3) Ver E. Jayme, Identité Culturelle et
Intégration: Le Droit Privé Postmoderne-Cours Général de droit international privé.
The Hague/Boston/London, 1995, p.36.
(4) Ver C. Ghersi, La estructura contractual postmoderna o
postfordista –el contrato sin sujeto y la contratendencia, Jurisprudencia Argentina
1993, pp. 620-633.
(5) Ver E. Jayme, "Timesharing- Verträge", IPRax
1995, p. 235.
(6) Idem.
(7) Ver en general: E. Hernández-Bretón, Sistemática General
de la Ley de Protección al Consumidor de 1992, Diario de Tribunales, Barquisimeto, Parte
I, Mayo 2, 1992, pp. 14-16; Parte II, Mayo 7, 1992, pp. 14-16; ¿Quién es Consumidor?
Junio 5, 1992, p. 5; La nueva Ley de Protección al Consumidor y los Contratos de
Adhesión, El Diario de Caracas, Mayo 25, 1992, p. 30; Los Inmuebles y la Ley de
Protección al Consumidor, Revista Número, Caracas, Agosto 1992, pp. 73-74.
(8) Así por ejemplo, el artículo 57 establece el lapso para
cumplir con la obligación de constituir las fianzas previstas en los artículos 16 y 30
de la Ley. El artículo 58 prevé el lapso de tiempo para dar cumplimiento a los
requisitos que deben cumplir todas los sistemas de multipropiedad y tiempo compartido
existentes en el país a los fines de obtener el correspondiente certificado de
factibilidad técnica. Por su parte, el artículo 59 fija el lapso para cumplir con el
requisito de la presentación del reglamento interno de los proyectos de multipropiedad y
tiempo compartido que no lo hayan presentado o que no hayan cumplido con las condiciones
exigidas por el artículo 20 de la Ley para la fecha de entrada en vigencia de la Ley.
(9) Ver J. Sánchez-Covisa, La Vigencia Temporal de la
Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, en Obra Jurídica de Joaquín
Sánchez-Covisa. Caracas 1976, pp. 79, 237 y ss.
(10) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 238.
(11) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 244.
(12) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 251.
(13) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 254-255.
(14) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 303-304.
(15) E. Hernández-Bretón, Uso inapropiado de la doctrina
extranjera y desconocimiento del Derecho Internacional (Público y Privado): apuntes para
un estudio de la derogación convencional de la "jurisdicción" (Art. 2 CPC
venezolano), Revista de la Fundación Procuraduría General de la República 8 (1993), p.
41 ss.
(16) Ver además, E. Hernández-Bretón, Contratación
Internacional y Autonomía de las Partes: anotaciones comparativas, en Revista de la
Fundación Procuraduría General de la República 12 (1995), pp. 15 ss.
(17) Ver en general, E. Hernández-Bretón, op. cit.,
nota anterior, p. 84; del mismo autor, La Contratación Mercantil Internacional a la Luz
de la Convención Interamericana sobre Derecho Aplicable a los Contratos Internacionales
(México, 1994), Texto de la Conferencia dictada el 4 de octubre de 1997 en marco de las
IV Jornadas Centenarias del Colegio de Abogados del Estado Carabobo (en imprenta).
A Presentación
A Presentación
MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO COMPARTIDO
Eugenio Hernández-Bretón
Uxua Ojer
I. El Postmodernismo y el Derecho
Postmoderno explican la Multipropiedad, el Tiempo compartido y su regulación.
Vivimos en una época en la cual cierto eclecticismo influye en todos nuestros actos.
Así, por ejemplo, en la pintura se observa el uso simultáneo de diversos estilos. El
arte figurativo retorna para mezclarse con el arte abstracto. En la arquitectura y la
decoración ya no se habla de movimientos ni estilos. Los muebles de hoy reflejan una
mezcla de múltiples estilos. La moda en el vestir es totalmente indeterminada. La barrera
que diferencia al hombre y a la mujer ha quedado disminuida al máximo, hasta usan el
mismo perfume (1).
También el vacacionista de estos tiempos es diferente. Su tiempo libre es muy escaso en
contraposición a su enorme curiosidad de ver geografías distintas y conocer otras
culturas. Ese vacacionista no se ve satisfecho con la adquisición de una propiedad
exclusiva en un lugar turístico. Esa adquisición lo limitaría, estaría obligado a
visitar periódicamente ese lugar, aun cuando sólo fuese para darle una vuelta a su
propiedad. El vacacionista de hoy exige variedad y flexibilidad. Para satisfacer estas
necesidades y otras de carácter económico, tanto del vacacionista como de los
empresarios hoteleros, es que surge la idea de la multipropiedad y del "time
sharing" (2).
El postmodernismo está caracterizado por cuatro fenómenos: el pluralismo, la
comunicación, la narración y el retorno de los sentimientos (3). El término
"postmoderno" también caracteriza el Derecho de nuestro tiempo. En Argentina ya
se habla de contrato postmoderno para caracterizar ciertos tipos de contratos de servicios
(4). Así, por ejemplo, se observa como el Derecho actual se ve obligado a aplicar normas
desmaterializadoras al sistema de derechos reales para regular situaciones de nuestros
tiempos. Como prototipo del contrato postmoderno se presenta el contrato de "time
sharing" o tiempo compartido (5). Se trata de una construcción jurídica mixta. ¿Es
un contrato de servicios o es un contrato de carácter real? ¿Acaso el Derecho le da
carácter de propietario al tiempo compartidario, o más bien le asegura la
"sensación de ser propietario"? ¿Desaparece en el contrato de tiempo
compartido la clásica diferencia entre bienes muebles e inmuebles? ¿Se desmaterializa la
propiedad para convertirse en un simple certificado de sueños que adquieren quienes se
creen sus "compradores"? (6).
II. Tiempo Compartido y Multipropiedad
1. Según la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema
de Tiempo Compartido, publicada en Gaceta Oficial N° 5022 Extraordinario del 18.12.1995
("Ley"), el tiempo compartido es el derecho de uso y disfrute sobre un
alojamiento de carácter turístico, amoblado y equipado, integrado a un desarrollo
inmobiliario, durante un período específico y a intervalos, previamente establecidos,
determinados o determinables, así como también a la utilización de todas las
instalaciones y servicios comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, a cambio de un
precio cierto pagadero por adelantado en uno o más plazos.
La misma Ley clasifica el tiempo compartido según la identificación del tiempo anual de
goce y disfrute y la individualización o no de la unidad residencial vacacional. Así
podrá ser:
1.1 Fijo: Cuando se usa y disfruta de la misma unidad residencial vacacional en la misma
semana o semanas del año.
1.2 Flotante: Cuando se use y disfrute de una unidad residencial vacacional, dentro de
ciertas temporadas o estaciones del año, cuya determinación se hace en forma periódica
de acuerdo a procedimientos objetivos.
1.3 Sobre espacio flotante: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional,
con características precisas, cuya determinación se hará según la disponibilidad y
mediante procedimientos objetivos.
1.4 Mixto: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional con
características precisas, dentro de una cierta temporada o estaciones del año, cuya
determinación se hará según la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos,
pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en días no continuos.
La Ley le da carácter real a los derechos adquiridos por contratos de tiempo compartido
fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y mixto tienen carácter
personal.
2. La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la
propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de
carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así
como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del desarrollo
inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute
exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio contrato y documento de condominio.
La calificación del contrato bajo una u otra modalidad será hecha por el juez en caso de
conflicto, no importando como lo califiquen las partes. Estas definiciones legales
servirán de guía al juez para calificar estos tipos de contratos.
3. Característica común a todas las modalidades de tiempo compartido y multipropiedad es
la finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turística
residencial. Si el uso y disfrute no tiene finalidad de vivienda no se puede hablar de
multipropiedad o tiempo compartido, sino de comunidad o propiedad horizontal.
El derecho de multipropiedad es de carácter real. Es un derecho indiviso de propiedad.
Como derecho de propiedad es perpetuo.
El derecho de tiempo compartido puede ser de carácter real o personal según su
contenido. En muchos casos, su duración está determinada por un número específico de
años.
Los desarrollos urbanísticos destinados a la multipropiedad deben construirse bajo
Régimen de Propiedad Horizontal. Según el artículo 19 del Reglamento los desarrollos
bajo régimen de multipropiedad deberán cumplir con la protocolización del Documento de
Condominio previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, el
artículo 2, literal a) de la Ley de Propiedad Horizontal sujeta el derecho de uso y
disfrute a las normas que establezca el documento de condominio, el contrato y su
reglamento interno, los cuales, la Ley exige que le sean entregados al adquirente al
momento de la celebración del contrato de venta. Este documento de condominio, a
diferencia de un documento de condominio ordinario, establecería las áreas de uso
exclusivo a determinada comunidad de multipropietarios y las áreas de uso común a la
totalidad de multipropietarios.
Las modalidades de tiempo compartido no requieren del régimen de propiedad horizontal.
Las condiciones de uso y disfrute del tiempo compartido se rigen por el contrato y el
reglamento interno que se entregarán al adquirente de tiempo compartido en el momento de
celebración del contrato (art.13 de la Ley).
III. Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el sistema de
tiempo compartido y su Reglamento
1. Vigencia y ámbito de aplicación
La Ley entró en vigencia el 28 de marzo de 1996, noventa (90) días
después de su promulgación, el 18 de diciembre de 1995. Su Reglamento, publicado en la
Gaceta Oficial N° 35.996 del 9.7.1996 ("Reglamento"), entró en vigencia en la
misma fecha.
Las disposiciones de esta Ley y su Reglamento regulan y fomentan los llamados sistemas de
multipropiedad, tiempo compartido, las modalidades de puntos acumulados para el disfrute
del tiempo compartido y todos esos "Resorts" que de alguna manera ofrezcan
semanas anuales de recreación a cambio de un precio, sea por un período determinado de
años o a perpetuidad en un lugar fijo o con posibilidad de variarlo.
2. Tiempo Compartido y Multipropiedad. Conceptos. Semejanzas y Diferencias. Terminología
común a las diversas modalidades
Tanto la multipropiedad, el tiempo compartido o cualquier otra modalidad que de alguna
manera ofrezca semanas anuales de recreación a cambio de su precio, se manejan en la
práctica de manera parecida. El "Resort" se constituye con el fin de ser
comercializado bajo alguna de estas modalidades. Una compañía, por lo regular, lo
promociona a través de folletos o llamadas telefónicas y una administradora se encarga
de la operación de ese Resort.
La Ley incluye las definiciones de ciertos términos comunes a cualquier
"Resort". Dichos términos son los siguientes:
"Propietario": Toda persona natural o jurídica, titular de los derechos de
propiedad sobre bienes inmuebles y muebles que integran el desarrollo inmobiliario
(artículo 28).
"Constructor": Persona natural o jurídica que construya un desarrollo
inmobiliario para ser sometido a las modalidades de tiempo compartido y de multipropiedad
(artículo 8, ordinal 1).
"Promotor": Persona natural o jurídica efectúa la planificación y promoción
o que realiza las actividades de comercialización, mercadeo y venta de los desarrollos
inmobiliarios, sometidos a las modalidades de tiempo compartido y de multipropiedad
(artículo 8, ordinal 2).
"Operador": Persona natural o jurídica encargada de la prestación de servicios
de atención a los usuarios del tiempo compartido y de la multipropiedad (artículo 8,
ordinal 3).
"Desarrollo Inmobiliario": Conjunto de unidades residenciales destinadas a
viviendas con fines turísticos, vacacionales o recreacionales afectadas o no al régimen
de propiedad horizontal, las cuales podrán estar integradas en una sola edificación o en
varios edificios contiguos o ubicados en la misma urbanización, dotados de salida propia
a la vía pública o en un área común del inmueble y con instalaciones para uso común
adecuadas a la finalidad turística, recreativa o vacacional del mismo (artículo 8,
ordinal 4).
3. Requisitos para ejecutar y comercializar un "desarrollo inmobiliario"
La Ley exige diferentes requisitos a ser satisfechos por el
propietario, constructor, promotor y operador desde antes de iniciarse el proyecto, para
poder comercializarlo y para garantizar el mantenimiento del desarrollo inmobiliario.
Estos requisitos tienen como finalidad única proteger a los futuros adquirentes y a los
multipropietarios o tiempo compartidarios.
3.1 Para lograr dicha protección la Ley obliga
a que todo proyecto destinado a la multipropiedad o tiempo compartido, así como el
desarrollo y funcionamiento de sus complejos e instalaciones sometidos a dichas
modalidades, obtenga el Certificado de Factibilidad Técnica, que otorgará la
Corporación de Turismo de Venezuela ("Corpoturismo") (artículo 12). Para
lograr el otorgamiento de este certificado el artículo 13 enumera una serie de requisitos
indispensables, lo cual nos hace pensar que pudieran exigirse otros requisitos menos
necesarios. Dichos requisitos son los siguientes:
- Copia certificada del título de propiedad o del contrato de comodato según sea el
caso, y de todos los documentos del terreno sobre el cual se pretende construir el
respectivo desarrollo inmobiliario o se encuentra construido el mismo, requeridos por la
legislación vigente en materia urbanística y municipal;
- Memoria descriptiva del proyecto, con indicación precisa del porcentaje del desarrollo
que se afectará a la multipropiedad o al tiempo compartido;
- El anteproyecto de arquitectura con los planos necesarios para su evaluación;
- Identificación del propietario del desarrollo inmobiliario o del promotor, según el
caso. Si se trata de una persona jurídica, deberá presentar acta constitutiva y
estatutos vigentes;
- Declaratoria formulada por el propietario del desarrollo inmobiliario o por el promotor
ante la Oficina Subalterna del respectivo Registro Público, donde se indicará
expresamente el destino y uso que le pretende dar al mismo;
- La descripción e identificación de registro del desarrollo inmobiliario y de cada una
de las unidades residenciales que van a ser afectadas a la modalidad correspondiente, así
como de sus áreas e instalaciones comunes; y
- Fianza de fiel cumplimiento o constitución del fideicomiso, conforme a lo establecido
en el artículo 30 de la Ley. Dicho artículo se refiere a una fianza exigida únicamente
a los propietarios de tiempo compartido. La misma tiene por objeto garantizar a los
adquirentes el uso y disfrute a futuro. El monto de dicha fianza deberá cubrir un valor
equivalente al porcentaje inconcluso de las obras proyectadas (artículo 9 del
Reglamento), y también, a mandato del mismo artículo 30 de la Ley, deberá cubrir el
costo de adquisición establecido en el contrato, conforme al informe suministrado a los
efectos de la obtención del Certificado de Factibilidad Técnica. Aparentemente, este
artículo da la opción de constituir un fideicomiso con la misma finalidad.
En caso de que el desarrollo inmobiliario requiera de
construcción o instalaciones, se deberán, asimismo, cumplir los siguientes requisitos:
- Presentar constancia fehaciente de disposición de
recursos propios suficientes para al autofinanciamiento del proyecto o certificado de
haber obtenido financiamiento por cualquier institución financiera. En el caso de que
complementariamente se vaya a disponer de los recursos producto de la preventa, deberá
acompañarse el estudio económico y fianza correspondientes;
- Ajuste del proyecto, de ser el caso, a las
variables urbanas fundamentales y a la legislación ambiental;
- Certificación de la capacidad de suministro de los
correspondientes servicios públicos; y
- Identificación de la persona natural o jurídica a cuyo cargo estará
la construcción.
Corpoturismo o quien ésta delegue (estados o municipios, según lo establecido en el
Título II, Capítulo III de la Ley de Turismo) estudiará la solicitud y en caso de
considerar cumplidos los requisitos y oída la opinión que al respecto emita la
"Comisión Técnica de Consulta", otorgará el correspondiente Certificado de
Factibilidad Técnica. Este Certificado tendrá vigencia de un año, dentro del cual el
propietario o promotor procederá a construir y comercializar el desarrollo. Caso
contrario y vencido el año, quedará sin efecto. Si la solicitud fuera negada a o no se
obtuviera respuesta en un lapso de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de
recepción, los interesados podrán interponer los recursos, conforme a la Ley Orgánica
de Procedimientos Administrativos (artículos 15 de la Ley y 18 del Reglamento).
3.2. Además de la obtención del Certificado de Factibilidad Técnica, la Ley exige
publicidad registral y garantías económicas previa concesión del permiso de
comercialización del desarrollo inmobiliario
El artículo 10 de la Ley exige al propietario del desarrollo inmobiliario otorgar un
documento ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, que será la del
lugar de ubicación geográfica del inmueble asiento del correspondiente proyecto, como
requisito indispensable para celebrar contratos de venta, preventa de multipropiedad o
tiempo compartido. En ese documento se hará constar expresamente:
- La descripción del desarrollo inmobiliario y de cada una de las viviendas que van a ser
objeto de contratación, así como de sus instalaciones, áreas, construcciones y
servicios comunes, se acompañará, para que sea agregada al Cuaderno de Comprobantes, la
documentación correspondiente a la situación urbanística del respectivo desarrollo;
- La identificación de los títulos inmediatos de adquisición con indicación expresa de
los gravámenes o cargas constituidas sobre el desarrollo inmobiliario;
- Si el desarrollo inmobiliario no está construido o está en construcción, la
descripción del terreno con identificación de los títulos inmediatos de adquisición e
indicación expresa de los gravámenes o cargas constituidas sobre el mismo. Se
acompañará, para ser agregada al Cuaderno de Comprobantes, la documentación exigida por
la legislación en materia urbanística.
- El consentimiento del acreedor hipotecario, en documento auténtico si el inmueble
estuviere hipotecado.
- La indicación del destino y uso que pretende dar al inmueble, conforme a letras,
nombres, números o cualquier combinación de lo anterior con indicación precisa de las
fechas de inicio y de terminación de cada período. El período unitario en que se
dividirá el uso y disfrute de cada unidad vacacional será de acuerdo a la modalidad
comercializada.
No podrán comercializarse nunca más de cincuenta un (51) períodos, en la modalidad de
multipropiedad.
Para el caso de la modalidad de puntos o de cualquier otra que surgiere, el Reglamento de
esta Ley establecerá lo conducente;
- La numeración de los servicios mínimos cuyo costo estará comprendido en la respectiva
cuota anual, la cual deberá incluir así mismo, los gastos de administración y
mantenimiento del inmueble y sus instalaciones y reparación de equipos;
- La indicación expresa, si fuere el caso, de que en el mismo desarrollo inmobiliario
subsistirán las modalidades de Tiempo Compartido y Multipropiedad; y
- El plazo por el cual se afecta el desarrollo inmobiliario o parte de él a la modalidad
de Tiempo Compartido.
El referido documento podrá modificarse por el propietario o
promotor del desarrollo inmobiliario antes de la celebración del primer contrato de
Multipropiedad o Tiempo Compartido. Después de esta circunstancia, si se trata de Sistema
de Multipropiedad, se requerirá del 90% de los multipropietarios y llenando de nuevo las
formalidades exigidas por la Ley. Si se tratare de Tiempo Compartido, el propietario o
promotor podrá modificar el documento una vez que se haya vencido el plazo de afectación
del desarrollo inmobiliario o sus sucesivas prórrogas. En ambos casos quedarán a salvo
los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación (artículo 11 de
la Ley). Se entiende por terceros los acreedores que nos sean parte del contrato de
multipropiedad, tiempo compartido u otra modalidad de la misma especie.
3.3 Si el desarrollo inmobiliario está en proceso de construcción, se
requerirá del Propietario o Promotor la constitución de un fideicomiso o fianza a favor
de los futuros adquirentes para garantizar el porcentaje de construcción de obras no
concluidas (artículos 16 de la Ley y 9 del Reglamento).
4. Comisión Técnica de Consulta
La Ley crea la Comisión Técnica de Consulta, la cual estará adscrita a Corpoturismo,
organismo encargado de la aplicación de la Ley.
La Comisión Técnica de Consulta estará integrada por siete (7) miembros y sus
respectivos suplentes, designados así: dos (2) por Corpoturismo, uno de los cuales la
presidirá; uno por la Cámara Inmobiliaria; uno (1) por la Cámara de la Multipropiedad y
el Tiempo Compartido; uno (1) por la Organización Representativa de los Operadores; uno
(1) por el Instituto para la Defensa y Educación al Consumidor y al Usuario y uno (1) por
el Ministerio de Desarrollo Urbano. Se reunirán en la sede de Corpoturismo el último
jueves de cada mes previa convocatoria suscrita por el presidente de la misma (artículo 3
del Reglamento) (artículos 3, 4, 5, 6 y 7). Si durante las deliberaciones de la
Comisión, al momento de las decisiones, éstas resultaran en empate, el voto del
Presidente valdrá doble (artículo 6).
La mencionada Comisión estará encargada de emitir opinión sobre los siguientes puntos:
4.1 Los recaudos presentados a los efectos del otorgamiento del
Certificado de Factibilidad Técnica del proyecto. La opinión que a este respecto de la
Comisión no parece tener carácter vinculante (artículo 15).
4.2. Las solicitudes para realizar actividades de intercambio, de acuerdo a lo previsto en
el artículo 37 de esta Ley. El artículo 38 de la Ley faculta a Corpoturismo a otorgar
las autorizaciones para poder realizar estas actividades, oída la opinión de la
Comisión.
4.3. La clasificación de estos complejos turísticos de manera que las cuotas de
condominio las cobren de acuerdo con la calidad de infraestructura y de los servicios que
prestan (artículo 18).
4.4. Los reglamentos internos de los desarrollos inmobiliarios afectos a la Multipropiedad
y a las modalidades de Tiempo Compartido. Dichos reglamentos no podrán ser publicados sin
el visto bueno de esa Comisión (artículo 20).
4.5. Los hechos ejecutados por personas sujetas a esta Ley, que pudieran ser sancionables
conforme a la misma; y
4.6. Los demás asuntos sometidos a su consideración por Corpoturismo.
5. Condiciones del contrato de multipropiedad y
tiempo compartido o cualquier otra modalidad de oferta recreacional
Al momento de celebrarse un contrato de preventa, venta o adquisición de multipropiedad o
tiempo compartido deberá entregarse un ejemplar del reglamento interno del desarrollo
inmobiliario debidamente aprobado por el Directorio de Corpoturismo (artículos 20 de la
Ley y 13 del Reglamento). El reglamento interno deberá contener, según el artículo 12
del Reglamento los siguientes requisitos mínimos:
5.1. Descripción del sistema y condiciones bajo
las cuales se rige el desarrollo.
5.2. Las temporadas vacacionales en que se haya
dividido el año.
5.3. La definición del período vacacional utilizado en la
comercialización, según sea el caso.
5.4. La indicación de si las unidades y los períodos son
fijos, flotantes o mixtos.
5.5. El Sistema de reservaciones.
5.6. Días y horas de terminación de los períodos de uso,
adecuándose al Reglamento de Alojamiento Turístico vigente.
5.7 Los servicios a ser prestado por el operador del
desarrollo.
5.8. Los conceptos a cubrir con las cuotas de mantenimiento. Estos conceptos deben ser los
necesarios para la conservación física del desarrollo inmobiliario, incluyendo la
reposición de bienes desgastados y los gastos de operación.
5.9. La fórmula utilizada en cada desarrollo para el
cálculo de la cuota de mantenimiento. Las cuotas de condominio se distribuyen entre el
número de unidades concluidas y en operación atendiendo al área, capacidad y servicios
de cada una. El promotor deberá cubrir las cuotas de mantenimiento que le corresponde por
el inventario concluido y no vendido. Aun cuando no se establece expresamente, la
distribución de cuotas de mantenimiento por unidad concluida se dividirá en 51 cuotas,
correspondiéndose a las 51 semanas disponibles por unidad. Cada multipropietario o tiempo
compartidario asumirá la cuota de mantenimiento correspondiente a las semanas adquiridas.
El promotor asumirá el pago de las cuotas de mantenimiento correspondientes a las semanas
no comercializadas.
5.10 Las normas de uso de las unidades del
desarrollo y de sus restantes instalaciones.
5.11 Los derechos, obligaciones y deberes de los
Multipropietarios y Tiempo Compartidarios.
5.12 Los servicios opcionales complementarios,
si el desarrollo cuenta con servicios hoteleros.
5.13 Todas las demás ofertas permanentes
previstas en los contratos individuales de compraventa de derechos de Multipropiedad o
Tiempo Compartido.
5.14 Las sanciones previstas por el
incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La no entrega del reglamento interno no afecta la validez del contrato. La Ley establece
como única sanción una multa equivalente a tres mil unidades tributarias (artículo 45
de la Ley).
En cuanto a los derechos que transmiten los contratos de Multipropiedad y Tiempo
Compartido, la Ley crea el derecho real de multipropiedad, el cual será transmitido por
el contrato de multipropiedad y el derecho real de tiempo compartido si se trata de un
contrato de tiempo compartido fijo o flotante. Si el contrato es de tiempo compartido
sobre espacio flotante o tiempo compartido mixto, entonces el mismo transmitirá derechos
personales (ver punto III.2).
6. Sanciones
La Ley contempla sanciones de carácter administrativo. El incumplimiento de su normativa
se sanciona con multas. Dichas multas las aplica el Presidente de Corpoturismo, según lo
establecido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Quedan a salvo las
acciones civiles y penales correspondientes.
IV. Derechos reales de Multipropiedad y
Tiempo Compartido. Regulación
Como se mencionó en el punto II de este trabajo, la Ley incluye dentro de la
enumeración de los derechos reales, los derechos de multipropiedad, tiempo compartido
fijo y tiempo compartido flotante.
1. La Ley define el derecho de multipropiedad
como un derecho indiviso de propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial
vacacional determinada conjuntamente con sus bienes muebles, así como sobre las áreas
comunes y servicios conexos del respectivo desarrollo inmobiliario. Esta especie de
copropiedad ha sido parcialmente regulada. Así, en su artículo 23 la Ley establece que
debido a la naturaleza del objeto de la multipropiedad y la especial finalidad de la
misma, no tendrá lugar la acción divisoria ni el retracto de comuneros. De esta manera
se admite que se trata de una especie suigeneris de comunidad.
2. Los derechos y deberes de los
multipropietarios son enumerados enunciativamente por la Ley. Dentro de los derechos, la
Ley establece la posibilidad por parte del multipropietario de enajenar y gravar su parte
alícuota sin el consentimiento de los demás multipropietarios, inscribirse y utilizar
sistemas de intercambio vacacional nacional o internacional cuando el desarrollo
inmobiliario esté afiliado a dicho sistema. Además los multipropietarios tendrán los
derechos que el documento de condominio, el reglamento y el contrato les confiera. Aun
cuando la ley no establezca la posibilidad de arrendar el derecho o intercambiar el
derecho con otro similar, la misma existe mientras no se prohiba en el contrato, documento
de condominio o reglamento interno en base al principio de la autonomía de la voluntad.
Dentro de las obligaciones que enumera la Ley están las de pagar el precio de
adquisición de la alícuota, todas aquellas que establezca el contrato, documento de
condominio y reglamento interno y la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento y
operación. Estas últimas constituyen verdaderas obligaciones propter rem, ya que son
accesorias al derecho de multipropiedad correspondiente. En consecuencia, con la
adquisición de este derecho se asumen estas obligaciones, con su transmisión, se
transmiten y con la extinción se extinguen. Sin embargo, las consecuencias del
incumplimiento de estas obligaciones propter rem no tendría carácter real sino personal.
Así por ejemplo, un multipropietario que enajene su derecho y debe 5 cuotas de
mantenimiento más intereses de mora, transmite tanto el derecho de multipropiedad como la
obligación de pagar las 5 cuotas, más no la obligación de pagar los intereses de mora,
ya que ésta deriva de su conducta y no del derecho de multipropiedad. Sin embargo, el
multipropietario podría liberarse de estas obligaciones abandonando su derecho de
multipropiedad.
3. En cuanto a clasificar este tipo de derecho
real como inmobiliario o mobiliario tendremos en cuenta el objeto sobre el cual recae. El
mismo es la unidad residencial vacacional, los muebles que la equipan, las áreas comunes
y las instalaciones del desarrollo inmobiliario. La unidad residencial y áreas comunes e
instalaciones adheridas al suelo son inmuebles por su naturaleza. Los muebles que equipan
la unidad y aquellos pertenecientes a los multipropietarios que se encuentran destinados a
cumplir una función en el desarrollo inmobiliario son en sí inmuebles por su
destinación. En consecuencia, el derecho real de multipropiedad es un derecho real
inmobiliario. Como derecho real inmobiliario está sujeto a registro. El efecto del
registro es su oponibilidad ante terceros (artículos 1920, ordinal 1, y 1924 del Código
Civil).
4. El derecho real de multipropiedad es un
derecho susceptible de posesión, ya que su ejercicio se realiza en forma reiterada. Por
esta razón goza de protección posesoria. La misma viene dada por los interdictos
posesorios de amparo y restitución. Requisito indispensable para intentar interdicto de
amparo es gozar de posesión legítima cumpliendo con lo establecido en el artículo 772
del Código Civil. Este artículo dispone que para existir posesión legítima hace falta,
entre otras cosas, la continuidad. Esta continuidad no se vería afectada por la
periodicidad del ejercicio de la posesión en el concepto de multipropiedad. Según la
jurisprudencia mayoritaria, estos interdictos posesorios únicamente pueden ser intentados
contra personas que no sean parte del contrato de multipropiedad (promotor, propietario,
operador). Los otros multipropietarios también son parte del contrato de condominio, por
lo que también quedan excluidos. Aparentemente, el ejercicio de los interdictos quedaría
reducido frente a terceros que de alguna manera obstaculizaran la posesión de un
multipropietario. Ejemplo sería un arrendatario o un tercero que intercambia con otro
multipropietario y perturba a despoja la posesión de un multipropietario. También los
multipropietarios podrían intentar, en su caso, interdictos de obra nueva y daño temido
contra terceros que pongan en peligro la integridad física del objeto de su posesión.
Admitida la posesión legítima por parte de un multipropietario se abre camino a la
institución de la usucapión en concepto de multipropiedad. En caso de usucapión en
concepto de multipropiedad se aplican las normas del Código Civil sobre prescripción
adquisitiva de inmuebles.
5. El artículo 13 del Reglamento establece al
enajenante la obligación de entregar al adquirente un ejemplar del reglamento interno del
sistema, debidamente aprobado por el Directorio de Corpoturismo. Ni la Ley ni el
Reglamento incluyen el reglamento interno en el contrato. La no entrega del reglamento, o
la entrega del mismo que no satisfaga los requisitos del artículo 12 del Reglamento de la
Ley no invalidaría el contrato, sino únicamente acarrea una sanción de tipo
administrativo. El artículo 45 prohibe el mercadeo de estos sistemas que no cumplan con
lo establecido por la Ley. Quienes incumplan con lo previsto en dicho artículo serán
sancionados con una multa equivalente a 3.000 unidades tributarias.
El artículo 16 de la Ley condiciona el inicio de la comercialización de un desarrollo
inmobiliario bajo régimen de multipropiedad y tiempo compartido, cuyas obras civiles
contempladas en el respectivo proyecto no se hayan concluido, a la constitución de un
fideicomiso a favor de los adquirentes para garantizar la conclusión de las obras o a la
obtención de una fianza a favor de futuros compradores por un valor equivalente al valor
del porcentaje de las obras no concluidas. Esta fianza deberá ser otorgada por cualquiera
de las empresas señaladas en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras.
Los operadores de estos sistemas también se ven obligados a constituir fianza de fiel
cumplimiento a favor de los adquirentes. El monto será a juicio del Directorio de
Corpoturismo (artículo 19). De no hacerlo, la sanción sería la establecida en el
artículo 47 de la Ley, consistente en una multa de 750 unidades tributarias.
6. En cuanto al derecho de tiempo compartido, la
Ley en su artículo 32 establece que el mismo es de naturaleza real en los casos de tiempo
compartido fijo y flotante y de naturaleza personal en los casos de tiempo compartido
sobre espacio flotante y mixto.
7. Los derechos reales de tiempo compartido
tendrán como objeto una unidad vacacional específica, conjuntamente con los bienes
muebles que en ella se encuentren, así como las instalaciones y áreas comunes del
respectivo desarrollo inmobiliario. El derecho personal de tiempo compartido tiene como
objeto la prestación por parte del promotor u operador de garantizarle el disfrute de la
semana o semanas al año en una unidad vacacional de ciertas características por un
número específico de años. El objeto de los derechos de tiempo compartido fijo y
flotante es la respectiva unidad vacacional. En cambio en los casos de tiempo compartido
sobre espacio flotante y mixto el titular adquirirá un derecho basado en relaciones
jurídicas obligacionales. Esta diferencia trae como consecuencia que los derechos reales
de tiempo compartido se regirán en lo no estipulado por la Ley especial por la normativa
general de derechos reales (ver puntos 3 y 4 de este capítulo) y los derechos personales
de tiempo compartido se regirán en lo no previsto por la Ley especial por la normativa
sobre obligaciones.
Tanto los derechos reales como personales de tiempo compartido estarán siempre limitados
a un número específico de años (artículo 2(b)). La Ley no establece un plazo en caso
de que las partes no lo estipulen. En este caso, sólo sería aplicable la sanción
dispuesta en el artículo 45 de la Ley, consistente en una multa de 3.000 unidades
tributarias.
8. La Ley otorga las facultades de enajenar,
transmitir, gravar y arrendar, tanto a los titulares de los derechos reales de tiempo
compartido como a los de tiempo compartido de carácter personal. En caso de enajenación
de derecho real, se excluye el retracto legal. Aun cuando la Ley no lo expresa, se deduce
la posibilidad de esta enajenación sin el consentimiento de los demás tiempo
compartidarios (artículo 33, 1).
Entre las obligaciones de los tiempo compartidarios está la de pagar las cuotas
ordinarias o extraordinarias, hagan o no uso de la unidad vacacional, instalaciones y
áreas comunes (artículo 34, 2). Estas obligaciones serán propter rem en el caso que su
deudor sea titular del derecho real de tiempo compartido. Si se trata de derecho personal
de tiempo compartido, serán obligaciones personales.
10. En cuanto a la obligación de entregar al
adquirente un ejemplar del reglamento interno del sistema, ver supra 5 de esta sección.
Curiosamente el artículo 30 de la Ley otorga una garantía adicional a los tiempo
compartidarios, consistente en una fianza de fiel cumplimiento a favor de los mismos por
el plazo que dure la construcción del proyecto. El monto deberá cubrir el costo de
adquisición establecido en el contrato. De no cumplirse con dicha garantía, se
aplicaría la sanción establecida en el artículo 48 de la Ley (ver supra 6 de esta
sección).
V. Extensión de la
protección a los Multipropietarios y Tiempo Compartidarios por la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario (7)
La Ley protege a los multipropietarios y tiempo compartidarios con normas preventivas
de carácter administrativo y trata de garantizar su aplicación con sanciones
administrativas. La Ley, expresamente en su artículo 51, deja a salvo las acciones
civiles y penales que puedan ejercer tanto el propietario del desarrollo, el operador, los
multipropietarios y los tiempo compartidarios.
La Ley designa a Corpoturismo como órgano administrador en lo relativo a la aplicación
de sus normas administrativas, vistas en el punto III.5 y III.6 de este trabajo. Sin
embargo, en su artículo 54, al ordenar la aplicación preferente de las disposiciones de
la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario y los reglamentos respectivos en todo lo
no previsto por ella, también designa al Instituto para la Defensa y Educación del
Consumidor y el Usuario (INDECU) como órgano vigilante de su cumplimiento. La Ley de
Protección al Consumidor y al Usuario y el INDECU como su órgano administrador tendrían
competencia para conocer todo lo relacionado con las relaciones proveedor-consumidor que
no haya previsto la Ley especial.
Tres supuestos deben coincidir para afirmar la aplicación de la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario a la relación contractual entre los propietarios, promotores,
operadores y multipropietarios o tiempo compartidarios: 1) los bienes inmuebles también
están cubiertos por la Ley; 2) los multipropietarios o tiempo compartidarios son
consumidores; y 3) la otra parte de la relación debe ser un proveedor en términos de la
Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.
En cuanto al primer supuesto: La Ley de Protección al Consumidor y al Usuario utiliza la
expresión "bienes", pero no la define. Tampoco distingue el legislador si sólo
se aplica a los bienes muebles o también a los bienes inmuebles. Sin embargo, el
artículo 81 de esa Ley faculta al INDECU conjuntamente con la Superintendencia de Bancos
y otras Instituciones Financieras a conocer de las denuncias que presenten los compradores
y arrendadores de viviendas u otros inmuebles, incluso aquellos establecidos en forma de
multipropiedad o tiempo compartido. En consecuencia, cualquier interesado o perjudicado
podrá acudir a estos organismos a exponer las irregularidades e ilícitos inmobiliarios y
de otra índole que hubieran cometido las personas dedicadas a la promoción,
construcción, comercialización o financiamiento de viviendas e inmuebles. Así pues,
resulta que la noción de bien comprende todo objeto, mueble o inmueble, susceptible de
apropiación particular, destinado a satisfacer una necesidad de su adquirente, como
destinatario final.
En cuanto al segundo presupuesto: Según el artículo 2 la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario, se consideran consumidores o usuarios a las personas naturales o
jurídicas que, como destinatarios finales, adquieran, usen o disfruten, a título
oneroso, bienes o servicios cualquiera sea la naturaleza pública o privada, individual o
colectiva de quienes los produzcan, expidan, faciliten, suministren, presten u ordenen.
Expresamente ese artículo en su aparte único excluye el carácter de consumidor o
usuario a las personas que adquieran, almacenen, usen o consuman bienes y servicios sin
ser destinatarios finales y con el fin de integrarlos en procesos de producción,
transformación y comercialización. Serían considerados consumidores todos los
adquirentes (personas naturales y jurídicas) de multipropiedad y tiempo compartido que
sean destinatarios finales. No se considerarían destinatarios finales aquellas personas
jurídicas con carácter mercantil o empresarial, ya que el objeto de éstas es realizar
actividades de producción, transformación o comercialización de bienes. Cuando una
sociedad mercantil adquiere bienes y servicios lo hace para cumplir sus fines sociales.
Por lo tanto, no son consumidores a los fines de la Ley de Proteccion al Consumidor y al
Usuario.
En cuanto al tercer y último supuesto: Proveedores, según el artículo 3 de esta Ley,
son todas aquellas personas naturales y jurídicas, de carácter público y privado, que
habitualmente desarrollen actividades de producción, fabricación, importación,
distribución, comercialización de bienes, prestación de servicios a consumidores o
usuarios por los que cobren precios o tarifas. Ellos son proveedores los efectos de esta
Ley siempre y cuando entren en contacto directo con el consumidor. La definición es lo
bastante amplia para abarcar actividades de compraventa e intercambios de multipropiedad y
tiempo compartido. Proveedores serían los promotores de los sistemas de multipropiedad y
tiempo compartido, constructores y propietarios de estos desarrollos, siempre y cuando
tengan contacto directo con los adquirentes, los operadores de servicios en estos
sistemas. Es de hacer notar, sin embargo, que quien no comercializa de forma habitual
estos derechos, no se le considera proveedor. Tal es el caso, por ejemplo, de un
multipropietario que vende intercambia sus semanas con otra persona. En este supuesto la
venta o el intercambio sólo estaría regida por la legislación civil.
Afirmada la aplicación de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario en todo lo no
previsto por la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo
Compartido, es importante destacar la protección al multipropietario o tiempo
compartidario que adquiere su derecho mediante un contrato de adhesión. Contrato de
adhesión, según el artículo 18 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario es
aquel cuyas cláusulas hayan sido aprobadas por la autoridad competente o establecidas
unilateralmente por el proveedor, sin que el consumidor pudiera discutir o modificar su
contenido. La idea central para calificar a un contrato como "de adhesión," es
en primer lugar, su pre-elaboración y formulación unilateral por el proveedor de bienes
y servicios. Una segunda nota identificadora es la imposibilidad para el consumidor de
discutir o modificar sustancialmente el contrato. No se exige que el consumidor no haya
podido discutir el contrato, sino que no haya podido influir de manera efectiva en su
conformación. El contrato no pierde el carácter "adhesivo" por el hecho de que
las partes hayan incluido una o varias cláusulas mecanografiadas o manuscritas en el
formulario (artículo 18, aparte único). Es de destacar que en ninguna parte se exige que
el contrato de adhesión conste en un formulario impreso. En consecuencia, tanto un
contrato verbal como un contrato manuscrito pueden ser de adhesión, si reúnen las
características señaladas.
El artículo 19 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario consagra el principio
de legibilidad de las cláusulas contractuales. Tal disposición tiende a permitir que el
consumidor pueda tomar conocimiento de las cláusulas del contrato, antes de su
celebración, por su simple lectura. La Ley no establece el patrón gráfico en que
deberán ser impresos los contratos de adhesión. Esta es una cuestión que debe
resolverse caso por caso. Pudiera tomarse como criterio para establecer qué son
"caracteres legibles", la capacidad de lectura de una persona que posea un grado
medio de visión.
El artículo 20 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario establece el deber de
destacar o resaltar las cláusulas que impliquen limitaciones a los derechos patrimoniales
de los consumidores. La violación de los artículos 18, 19 y 20 de esa Ley acarrea,
según el texto del artículo 103 de la misma Ley, la nulidad del contrato de adhesión.
Sin embargo, dicha nulidad debiera afectar solamente a la cláusula o cláusulas que no
cumplan con lo previsto en los artículos 18, 19 y 20 de esa Ley. Como decían los
romanos: "utile per inutile non vitiatur". Tal nulidad nunca podrá ser alegada
por el proveedor (artículo 97 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario).
Un punto no resuelto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario es el de saber si
la nulidad de una cláusula contractual invalida o no todo el contrato. La respuesta
parece ser negativa. En estos casos, la cláusula nula será sustituida por las normas
supletorias aplicables haciendo uso, si fuera necesario, de las reglas sobre integración
de los contratos, a menos que del mantenimiento de la validez del contrato resulte una
carga excesiva para una de las partes, de forma tal que hiciera al contrato violatorio del
principio general de la buena fe.
El INDECU de oficio a solicitud del interesado (consumidor o asociación de consumidores),
puede examinar las cláusulas de cualquier contrato de adhesión que perjudique o pueda
perjudicar los derechos del consumidor consagrados por la ley y ordenar, de ser
procedentes, las modificaciones correspondientes. Tal examen debe estar orientado por el
principio general de la buena fe, concretado en materia contractual por los artículos
1160 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil. Este poder de revisión
constituye una excepción al principio fundamental de la contratación privada venezolana:
El principio de intangibilidad de los contratos. Los contratos son ley entre las partes.
Sólo las partes de mutuo acuerdo pueden modificar sus contratos.
Para facilitar la tarea de los organismos encargados de aplicar la Ley de Protección al
Consumidor y al Usuario, el artículo 21 incluye un catálogo de cláusulas abusivas
nulas. La enumeración de cláusulas prohibidas, es meramente enunciativa.
V. La Ley Alemana sobre Tiempo Compartido de
Viviendas
El 1° de enero de 1997 entró en vigencia la Ley sobre Enajenación del Derecho de
Usufructo de Tiempo Compartido de Viviendas. Esta Ley desarrolla la directriz del
Parlamento Europeo aprobada en su sesión del 26 de octubre de 1994 para proteger al
adquirente en determinados aspectos de los contratos sobre adquisición de derechos de
usufructo de tiempo compartido en inmuebles. Esta Ley está orientada a proteger la buena
fe del adquirente, exigiendo requisitos a fin de que el contrato sea lo más claro
posible.
El parágrafo 1 de la Ley alemana limita su aplicación al contrato de Tiempo Compartido
entre un enajenante que tiene como oficio celebrar este tipo de contratos y un adquirente
que debe ser una persona natural y no tener como profesión habitual la celebración de
este tipo de contratos.
Asimismo, el parágrafo 1 citado define el contrato sobre disfrute de tiempo compartido de
viviendas como aquel mediante el cual el enajenante proporciona o promete proporcionar al
adquirente el derecho a disfrutar una vivienda unos días determinados o determinables al
año por un período mínimo de tres (3) años contra el pago de un precio global.
El derecho que se transmite por medio de este contrato puede ser tanto real como personal
y también puede ser adquirido mediante la membresía en una asociación o la
participación en una sociedad. La vivienda a disfrutar puede ser para vivir o para
vacacionar, determinada o a elección del adquirente de una variedad preestablecida por el
vendedor.
Para toda persona natural interesada en adquirir el derecho a disfrutar un tiempo
compartido deberá el enajenante tener a mano un prospecto. Tanto el prospecto como el
contrato deberán contener: 1. La descripción de la vivienda o viviendas a elegir; 2. El
nombre y domicilio del enajenante. De tratarse de persona jurídica, el nombre y domicilio
de sus representantes legales; 3. La descripción del derecho que se transmite y los
requisitos que la ley exige para adquirirlos. En caso de ser un derecho real, la
descripción exacta de la unidad residencial; 4. El plazo de construcción o
finalización, los permisos correspondientes y en caso de no estar construido o finalizado
el desarrollo inmobiliario la garantía de devolución del dinero; 5. Reglamento de uso
interno, tanto de la vivienda como de las instalaciones del desarrollo; 6. El precio del
derecho y de las cuotas de mantenimiento; y 7. El reglamento para efectuar los
intercambios. Este prospecto será parte del contrato. En caso de no ser entregado o no
contener los puntos descritos anteriormente, el adquirente podrá revocar el contrato
dentro de los tres (3) meses siguientes al recibo del mismo.
El parágrafo 3 de la Ley alemana exige que el contrato tenga forma escrita. Si el
adquirente tiene su domicilio en otro Estado de la Unión Europea, entonces le será
redactado el contrato en ese idioma. Si el adquirente es nacional de otro Estado miembro
de la Unión distinto al de su domicilio, podrá elegir el idioma del Estado al cual
pertenece. Estas condiciones relativas al idioma también se aplican al prospecto. El
parágrafo 5 establece el derecho del adquirente de revocar el contrato.
El adquirente puede revocar el contrato dentro de los diez (10) días siguientes a la
celebración del mismo. Para hacer efectiva la revocatoria a la celebración del mismo
basta el envío de la misma dentro del lapso. El lapso comienza a correr cuando el
adquirente recibe el documento del contrato o una copia del mismo, así como un
instructivo escrito sobre su derecho a revocarlo. Este instructivo debe contener el nombre
y dirección del receptor de la revocatoria, un formato a ser firmado por el adquirente
donde conste la declaración de voluntad de revocar, una nota donde conste que la
revocatoria es válida con el envío de la misma dentro del lapso y una descripción de
los costos que incurriría el adquirente (únicamente en el caso de que el precio hubiese
sido financiado y consistiría en devolverse las prestaciones realizadas, ya que las
pretensiones sobre intereses y costos están excluidos). De no ser informado el adquirente
de la manera descrita anteriormente, el lapso para el ejercicio de la revocatoria
comenzará tres (3) meses después de recibido el documento del contrato o una copia del
mismo.
Si el adquirente no recibe el prospecto en el idioma, bajo las condiciones
descritas anteriormente, el lapso de revocatoria se extiende a un mes. Si recibe el
contrato y el prospecto sin el contenido exigido en el parágrafo 4 de la Ley alemana, el
lapso para ejercer la revocatoria comenzará tres meses después de haber recibido el
documento del contrato o una copia del mismo. Si hay disputa en cuanto a la fecha de
recepción del contrato o copia del mismo, el prospecto, instructivo u otro detalle
faltante, la carga de la prueba la tendrá el enajenante.
En caso de revocación, cada una de las partes está obligada a devolver la prestación a
la otra. Queda excluida indemnización alguna por servicios prestados, así como por la
transmisión del derecho de disfrute de la vivienda. En caso de haber sido notariado el
contrato, el adquirente deberá pagar los gastos de notaría. Sin embargo, aun en el caso
de estar notariado el contrato, el adquirente no deberá cancelar esos gastos si no
hubiese recibido el contrato en el idioma respectivo o no cumpliere ese contrato con los
requisitos establecidos en el parágrafo 4 de la Ley alemana.
El parágrafo 11 de la Ley alemana establece expresamente la no aplicación de la Ley a
los contratos que hayan sido celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia.
VII. Vigencia Intertemporal de la Ley
Según se indicó, la Ley entró en vigencia noventa (90) días continuos después de
su promulgación (artículo 55 de la Ley). De esta manera está en vigencia desde el 17 de
marzo de marzo de 1996. Aun cuando la Ley regula ciertos aspectos de su aplicación a
proyectos de multipropiedad y tiempo compartido cuyas obras civiles estuvieran concluidas
o no, o sólo lo estuvieran parcialmente (8), no contiene norma de aplicación general que
indique o regule su ámbito de aplicación en el tiempo. La pregunta que surge es ¿En
qué medida se aplica la Ley a las relaciones contractuales y derechos reales celebrados o
creados con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley?
La respuesta se encuentra en el artículo 44 de la Constitución: la irretroactividad de
las disposiciones legislativas, salvo las excepciones allí mismo indicadas y haciendo la
salvedad de la aplicación inmediata de las leyes de procedimiento. De esta manera, para
garantizar que la aplicación de la Ley no se haga en forma retroactiva deberían
concurrir tres requisitos a saber: (i) que la Ley no valore los supuestos de hecho
pasados; (ii) que la Ley no regule las consecuencias pasadas de supuestos de hecho
pasados, y (iii) que la Ley no regule las consecuencias futuras de supuestos de hecho
pasados (9).
De conformidad con el primer requisito la Ley, no puede afectar la existencia o
inexistencia, validez o nulidad, licitud o ilicitud de los supuestos de hecho verificados
con anterioridad a su entrada en vigencia. En tal virtud la Ley no puede determinar la
aptitud o ineptitud de tales supuestos de hecho anteriores para producir consecuencias
jurídicas. Esos supuestos de hecho que se hayan consumado con anterioridad a la entrada
en vigencia de la Ley se regularán por la ley anterior (10).
En atención al segundo requisito, la Ley no afecta las consecuencias jurídicas
producidas con anterioridad a su vigencia. Las mismas no pueden ser afectadas por leyes
posteriores (11).
El tercer requisito postula la no aplicabilidad de la Ley a los efectos jurídicos
producidos después de su vigencia, si tales efectos son consecuencia de un hecho anterior
(12). Este tercer requisito es el más polémico y sin duda el de mayor repercusión e
interés práctico para el objeto de esta colaboración. Para este último supuesto se ha
indicado que la nueva ley se aplicará o no a las relaciones en curso, según sus
preceptos sean o no de orden público, es decir, según no sean o sean modificables por la
voluntad de los particulares. Tratándose de normas indisponibles, el supuesto de hecho
será un hecho actual y la ley deberá recibir aplicación inmediata; mientras que
tratándose de normas dispositivas, el supuesto de hecho será un hecho pretérito
sometido a la ley anterior (13).
Como corolario de lo anterior tenemos que las disposiciones de la Ley relativas a la
materia de bienes y derechos reales son de aplicación inmediata a todos los proyectos
existentes en el momento de su entrada en vigor. La adquisición y extinción de derechos
reales se rigen por la ley vigente para la fecha en que se produce la adquisición o
extinción correspondiente. Las normas que regulan el contenido mismo del derecho real
afectan a los derechos existentes al momento de entrar en vigencia la Ley. En todo caso,
la Ley no puede afectar los efectos ya producidos, como por ejemplo, las transmisiones de
derechos de multipropiedad y tiempo compartido celebradas bajo la vigencia de las
disposiciones normativas anteriores. En cuanto a los aspectos obligacionales contractuales
tenemos que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley
quedarán sometidos a la ley anterior en lo referido a las condiciones extrínsecas de
validez, requisitos probatorios y efectos futuros, salvo que las disposiciones de orden
público de la Ley se apliquen a los contratos celebrados con anterioridad (14).
VIII. Multipropiedad y Tiempo Compartido en
el Derecho Internacional Privado
En vista del relativo éxito que ha tenido Venezuela como destino turístico es de
esperar que con ocasión de la celebración de contratos de multipropiedad y tiempo
compartido entre venezolanos y operadores extranjeros, o entre operadores locales y
extranjeros, o entre titulares, nacionales y extranjeros, de los derechos regulados por la
Ley, se presenten problemas de derecho internacional privado en sentido amplio.
1. Jurisdicción o Competencia Procesal Internacional Directa de los tribunales
venezolanos
La Ley no contiene normas especiales que determinen los casos en que los tribunales
venezolanos tiene jurisdicción o competencia procesal internacional directa en materia de
multipropiedad y tiempo compartido con elementos de extranjería relevantes. Tampoco hay
tratados que regulen la materia. De esta forma habrá que acudir a las reglas generales
contenidas en el Código Bustamante para los casos que involucren a nacionales o
domiciliarios de los países que ratificaron dicho Código sin formular reservas (Cuba,
Guatemala, Honduras, Nicaragua, Panamá y Perú) o con reservas determinadas (Brasil,
Haití, y República Dominicana). En estos supuestos la competencia internacional directa
se determinaría según los artículos 318 y ss. del Código Bustamante; salvo el caso del
artículo 324 reservado por Venezuela. En su defecto habrá que acudir a los artículos 53
y ss. del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, en la medida en que la causa tenga
por objeto bienes inmuebles situados en Venezuela (por ejemplo, titularidad del derecho de
multipropiedad o de tiempo compartido sobre inmuebles ubicados en Venezuela) no se
admitirá la derogación convencional de la jurisdicción venezolana (artículo 2 del
Código de Procedimiento Civil) (15).
2. Derecho Aplicable
El artículo 3 de la Ley admite la posibilidad de que los contratos de multipropiedad y de
tiempo compartido queden sometidos a ordenamientos jurídicos extranjeros, ya sea esto
resultado de pacto de elección de derecho aplicable entre los contratantes o de
intervención de las normas venezolanas de conflicto en materia de contratos
internacionales (16). En todo caso, regirá el derecho venezolano en todo caso lo
referente a la creación, regulación o extinción de derechos reales por aplicación de
la regla lex rei sitae consagrada en el artículo 10 del Código Civil. Asimismo, el
citado artículo 3 de la Ley reconoce el carácter de normas de aplicación inmediata o
necesaria de las reglas imperativas dictadas en materia turística, urbanística y de
protección al consumidor y al usuario (17).
IX. Resumen
La multipropiedad y el tiempo compartido son manifestaciones postmodernas de
adaptación del derecho a las nuevas realidades turísticas. La Ley que Regula y Fomenta
la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido introduce una novedosa regulación de
nuevos tipos contractuales y crea, asimismo, nuevas formas de derechos reales. El énfasis
de la Ley está puesto en materia de autorizaciones y controles administrativos. La Ley en
cuestión olvidó la regulación de los aspectos civilistas. Su normativa se complementa
mediante una remisión a diversas leyes, entre ellas, la Ley de Protección al Consumidor
y al Usuario. En el derecho extranjero se encuentran ejemplos de regulaciones sencillas.
Entre ellas, para documentar el escrito, se han utilizado las disposiciones de la ley
alemana sobre la materia. Dada la novedad de las regulaciones, los problemas de vigencia
intertemporal de la nueva ley también son analizados. Asimismo, se ha incluido una
referencia a los problemas de jurisdicción de los tribunales venezolanos y de derecho
aplicable a la multipropiedad y al tiempo compartido. Este trabajo pretende constituir un
primer intento de sistematización de la materia.
NOTAS
(1) Ver Ch. Jenks,
What is Postmodernism? 3era. Ed., New York 1989.
(2) Ver L. Alvarez de Lugo Azpúrua, El
Turismo en el Derecho Venezolano. Caracas 1996, pp. 359-362.
(3) Ver E. Jayme, Identité Culturelle et
Intégration: Le Droit Privé Postmoderne-Cours Général de droit international privé.
The Hague/Boston/London, 1995, p.36.
(4) Ver C. Ghersi, La estructura contractual postmoderna o
postfordista –el contrato sin sujeto y la contratendencia, Jurisprudencia Argentina
1993, pp. 620-633.
(5) Ver E. Jayme, "Timesharing- Verträge", IPRax
1995, p. 235.
(6) Idem.
(7) Ver en general: E. Hernández-Bretón, Sistemática General
de la Ley de Protección al Consumidor de 1992, Diario de Tribunales, Barquisimeto, Parte
I, Mayo 2, 1992, pp. 14-16; Parte II, Mayo 7, 1992, pp. 14-16; ¿Quién es Consumidor?
Junio 5, 1992, p. 5; La nueva Ley de Protección al Consumidor y los Contratos de
Adhesión, El Diario de Caracas, Mayo 25, 1992, p. 30; Los Inmuebles y la Ley de
Protección al Consumidor, Revista Número, Caracas, Agosto 1992, pp. 73-74.
(8) Así por ejemplo, el artículo 57 establece el lapso para
cumplir con la obligación de constituir las fianzas previstas en los artículos 16 y 30
de la Ley. El artículo 58 prevé el lapso de tiempo para dar cumplimiento a los
requisitos que deben cumplir todas los sistemas de multipropiedad y tiempo compartido
existentes en el país a los fines de obtener el correspondiente certificado de
factibilidad técnica. Por su parte, el artículo 59 fija el lapso para cumplir con el
requisito de la presentación del reglamento interno de los proyectos de multipropiedad y
tiempo compartido que no lo hayan presentado o que no hayan cumplido con las condiciones
exigidas por el artículo 20 de la Ley para la fecha de entrada en vigencia de la Ley.
(9) Ver J. Sánchez-Covisa, La Vigencia Temporal de la
Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, en Obra Jurídica de Joaquín
Sánchez-Covisa. Caracas 1976, pp. 79, 237 y ss.
(10) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 238.
(11) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 244.
(12) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 251.
(13) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 254-255.
(14) Sánchez-Covisa, op. cit., p. 303-304.
(15) E. Hernández-Bretón, Uso inapropiado de la doctrina
extranjera y desconocimiento del Derecho Internacional (Público y Privado): apuntes para
un estudio de la derogación convencional de la "jurisdicción" (Art. 2 CPC
venezolano), Revista de la Fundación Procuraduría General de la República 8 (1993), p.
41 ss.
(16) Ver además, E. Hernández-Bretón, Contratación
Internacional y Autonomía de las Partes: anotaciones comparativas, en Revista de la
Fundación Procuraduría General de la República 12 (1995), pp. 15 ss.
(17) Ver en general, E. Hernández-Bretón, op. cit.,
nota anterior, p. 84; del mismo autor, La Contratación Mercantil Internacional a la Luz
de la Convención Interamericana sobre Derecho Aplicable a los Contratos Internacionales
(México, 1994), Texto de la Conferencia dictada el 4 de octubre de 1997 en marco de las
IV Jornadas Centenarias del Colegio de Abogados del Estado Carabobo (en imprenta).
A Revista FUNDACION PROCURADURIA
A SUMMA, Presentación |
